나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2068 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 904-1 노형프레스티지125 18층1807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "노형오거리" 북동측 인근에 위치하는 노형프레 스티지125 18층 1807호로서, 본건 부근은 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층/지상19층내 18층 1807호로서, (사용승인일 : 2023.03.20.) 외벽 : 제주석타일 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이고, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 35m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,고도지구(55M이하),방화지구,시가지경관지구(일반),시가지경관지구(중심),대로 1류(폭 35m~40m)(접합),가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> ,건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행되는 2025타경2068 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 노형동 904-1번지, 노형프레스티지125 오피스텔 18층 1807호입니다.

감정평가액은 631,000,000원이며, 토지 면적은 10.47㎡ (약 3.17평), 건물 면적은 91.30㎡ (약 27.62평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOO입니다.

특이사항 및 특수물건정보로 유동화 물건이라는 점이 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 제주시 노형동에 위치한 "노형오거리"에서 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

북서측으로는 폭 35m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반, 중심), 대로 1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 11월 14일 접수된 하나은행의 근저당권 (을1)입니다.

본 건 매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사레브)

* 근저당권 (하나은행, 금580,800,000원)

* 근저당권 (주식회사노형산업개발, 금75,600,000원)

* 가압류 (하나카드, 금8,579,884원)

* 임의경매개시결정 (하나은행, 493,864,060원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 강승기 씨가 보증금 15,000,000원, 차임 1,600,000원으로 2024년 9월 4일에 전입(사업자)하였으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

총 등기부채권 금액은 664,979,884원입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 노형동 일대는 제주시의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 동일 건물인 노형프레스티지125 오피스텔의 경우 다음과 같은 매매 내역이 있습니다.

* 2023년 11월 6일, 11층, 96.786㎡ (약 29.28평) 물건이 672,180,000원 (약 694.7만원/㎡)에 직거래되었습니다.

* 2026년 2월 10일, 19층, 86.9431㎡ (약 26.29평) 물건이 430,000,000원 (약 494.5만원/㎡)에 중개거래되었습니다.

* 2026년 6월 4일, 6층, 88.3016㎡ (약 26.71평) 물건이 355,000,000원 (약 401.9만원/㎡)에 중개거래되었습니다.

감정평가액은 631,000,000원이며, 이는 2023년 11월 거래 사례와 유사한 수준의 가격입니다. 다만, 2026년 최근 거래에서는 그보다 상당히 낮은 가격이 형성된 점은 유의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 본 건은 18층이라는 고층으로, 전망이나 채광 측면에서 이점을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 2023년 3월 20일 사용승인을 받은 신축 오피스텔입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에는 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 판단됩니다. 노형오거리 인근은 제주시의 중심 상권 중 하나로, 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐기기 용이하며, 제주한라병원과 같은 대형 병원 및 관공서도 비교적 가까운 거리에 위치해 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

최근 2026년에 발생한 거래 사례에서 감정가 및 2023년 거래가 대비 현저히 낮은 가격으로 거래가 성사된 점은 시장 상황의 변동성 또는 해당 거래의 특이사항을 시사할 수 있습니다. 이는 향후 매각 시에도 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

임대 관계가 미상으로 명확한 임대 현황 파악에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도의 이점과 제주시 노형동이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

경매 절차를 통해 소멸되는 권리들로 인해 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 최근 거래 시세와 감정가 사이에 큰 격차가 발생하고 있어, 시세 변동 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 이는 인수되는 부담이 없으므로 명도 측면에서는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 2023년 준공된 신축 오피스텔로서 건물 노후도가 낮습니다.

* 제주시 노형동이라는 핵심 상업 지구에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 18층 고층으로 향후 조망권 및 쾌적성 측면에서 이점이 있습니다.

* 말소기준권리 하의 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 인수 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 631,000,000원입니다.

최근 2023년 11월에 거래된 동일 건물 유사 면적(96.786㎡, 11층) 물건이 672,180,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 2,295만원 수준입니다.

반면, 2026년 2월에 거래된 물건(86.9431㎡, 19층)은 430,000,000원(평당 약 1,635만원), 2026년 6월에 거래된 물건(88.3016㎡, 6층)은 355,000,000원(평당 약 1,328만원)으로, 이는 시장의 급격한 하락세 또는 특수 거래의 가능성을 시사합니다.

본 건은 91.30㎡ 면적에 18층이라는 조건을 고려할 때, 신축 연도와 입지를 감안하면 감정평가액 수준의 가치를 유지하고 있을 것으로 판단되나, 최근 급락한 거래 시세를 반영하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 600,000,000원으로 제시합니다. 다만, 입찰 전 주변 시세 변동 추이 및 현장 조사를 통해 최종 판단하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.