나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52472 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 214동 19층 1906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(아파트) 부동산임. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지방도(제865호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물(214동) 내 19층 1906호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 가스보일러 개별난방설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 지하주차장 등의 설비를 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지이며, 대체로 평탄하게 조성되어 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측 및 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20M~25M)(접함), 중로2류(폭 15M~20M)(접함). 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52472 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 214동 19층 1906호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적정보

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적 (전용면적 추정): 59.79㎡ (약 18.08평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 광양중진초등학교가 위치해 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 지방도(제865호선)가 가까워 차량을 이용한 이동이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 11월 27일자 광양시의 압류입니다.

해당 물건에는 대항력 있는 임차인 정성순 씨가 존재합니다.

임차인 정성순:

보증금: 88,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 20일

확정일자: 2020년 06월 25일

대항력: 있음

이 임차인은 선순위 임차권자로, 보증금 88,000,000원에 대한 대항력이 있습니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서 을구 순위 5번의 임차권등기(2024년 5월 7일 등기)가 있으며, 임대차보증금 88,000,000원입니다. 만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 88,000,000원입니다.

3.2. 체납 관리비

2025년 12월 기준 체납 관리비가 1,401,240원 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 중동 일대는 주거 지역으로, 아파트 단지와 더불어 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 대규모 상권이나 업무 지구와는 거리가 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 광양중진초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 아파트 단지 내에는 관리사무소, 경로당, 놀이터 등 부대시설이 있으며, 단지 주변으로 상점가 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

성호2차아파트는 2003년에 사용 승인된 아파트로, 총 23층 건물 중 19층에 위치합니다. 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방(도시가스), 승강기, 지하주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

아파트 단지는 총 5개동, 1773세대로 구성되어 있으며, 265대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 정성순 씨의 보증금 88,000,000원입니다. 물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 70,000,000원 및 최근 시세보다도 높은 금액으로, 인수 시 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 체납 관리비

2025년 12월 기준으로 1,401,240원의 체납 관리비가 있습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 금액이므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

6.3. 물리적/환경적 리스크

주변 환경은 일반적인 주거지역으로, 지도상에서 혐오 시설이나 기피 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 아파트 단지 인근의 도로 교통 상황 및 소음 등은 현장 답사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 시세 대비 낮은 감정가

본 물건의 감정가는 70,000,000원이나, 유사 면적대의 아파트 시세는 85,000,000원에서 95,000,000원 선으로 파악됩니다. 이를 감안할 때, 임차인 인수 부담을 제외하면 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

7.2. 주거 선호 지역

광양시 중동 일대는 주거 선호도가 높은 지역 중 하나로, 안정적인 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트로, 지역 내 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익의 가능성이 있습니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 88,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 감정가를 상회하며, 인수 시 총 투자 비용이 현재 시세보다 높아질 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 인수 부담금 산정을 통해 신중하게 접근해야 합니다. 체납 관리비 또한 추가적으로 고려해야 할 사항입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 70,000,000원이며, 주변 시세는 85,000,000원 ~ 95,000,000원으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 88,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높으므로, 매수인의 총 부담액은 입찰가에 인수 보증금 88,000,000원을 더해야 합니다.

예상 입찰가는 순수 부동산 가치와 낙찰 가능성, 그리고 위험 요소를 고려하여 산정해야 합니다. 임차인 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치만을 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다.

단, 이 금액은 부동산 자체의 가치를 고려한 것이며, 실제 총 지출액은 여기에 인수해야 할 임차 보증금 88,000,000원을 추가해야 함을 반드시 유념해야 합니다. (예: 70,000,000원 입찰 시 총 부담액 70,000,000원 + 88,000,000원 = 158,000,000원).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.