나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1924 [1] 전라남도 완도군 완도읍 가용리 732-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)~(3) : 본건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 가마구미마을 내에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 해안농경지대 및 해안야산지대임.

교통상황

일련번호(1)~(3) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사지로서 전으로 이용중이며, 일부는 휴경지상태 로서 잡목 등이 자생중이고, 일부에 수목(동백나무 등)이 식재되어 있으며, 일부에 타인소유의 건물이 소재하고 일부에 분묘 수기가 소재함. 일련번호(2),(3) : 부정형 완경사지로서 자연림상태임.

인접 도로상태

일련번호(1)~(3) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2,3) : 자연녹지지역(2018-11-22), 준공업지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 별지 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 와 같이 타인소유의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: -일련번호(1) 북동측 일부 지상에 소유자 미상의 분묘 수기가 소재하므로 경매 진행시 유의하시기 바람. -일련번호(3) 북서측 일부 지상에 타인소유의 이동식 저온저장고 1개동이 소재함.

물건 비고

1. 지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)있으며, 허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령 발하여질 가능성이 있음(2026. 4. 2.자 사실조회회신서 참조)
2. 본건 지상 제시외 수목(동백나무 등) 매각 포함
3. 본건 북동쪽 일부 지상 분묘 수기 소재함, 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ.ㄴ.ㄷ.) 매각 제외하며 최저매각가격은 제시외 건물 및 분묘 수기 소재로 인하여 제한받는 가격임
4. 본건 맹지이나 인근까지 차량접근 가능함
5. 인접토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경1924 (1)

소재지: 전라남도 완도군 완도읍 가용리 732-1

용도: 전 (밭)

감정가: 208,378,000원

토지면적: 4,562.00㎡ (약 1,380평)

매각대상: 토지 지분 매각 (2,281㎡, 약 690평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 가마구미 마을 내에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 해안 농경지대 및 야산지대로 형성되어 있습니다. 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 낙찰과 동시에 말소될 예정입니다. 다만, 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 '이재혁' 명의의 '3번소원경지분전부이전' 등기이며, 이후 설정된 다수의 근저당과 가압류, 임의경매 등은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 따르면 본 건 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 소재하고, 분묘가 수기 소재하여 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 또한, 공유자우선매수 신고가 있었으며, 이는 1회로 제한되는 특별매각조건입니다.

임차인 현황상 인수 보증금은 없으며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 자연림이 혼재된 농어촌 지역에 위치하고 있어, 상업 활동보다는 농업 또는 전원생활과 관련된 용도로 검토될 수 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 상권 형성보다는 완도읍 소재지의 생활 편의시설 이용이 가능한 수준입니다.

5. 생활정보

인근까지 차량 접근은 가능하나, 본건은 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)입니다. 이로 인해 토지 이용에 있어 별도의 도로 확보 방안이 필요할 수 있습니다. 차량 접근은 인근까지 가능하다고 명시되어 있어, 실제 현황 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각 : 공유자 지분이므로 전체 토지를 단독으로 소유할 수 없으며, 향후 사용 및 처분에 있어 공유자와의 협의가 필요합니다.

* 맹지 : 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용에 제약이 있으며, 건축 등 개발 시 도로 확보가 필수적입니다.

* 분묘 및 제시외 건물 : 토지 지상에 분묘가 수기 존재하며, 감정평가서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ으로 표시된 제시외 건물이 있으나, 이 중 일부(동백나무 등 수목)는 매각에 포함되나, 일부 건물은 제외됩니다. 분묘기지권 성립 가능성이 있어 사용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 법정지상권 : 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 공유자 우선매수권 : 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있어, 입찰 시 공유자의 우선 매수 신고 여부를 주의 깊게 살펴야 합니다.

* 경계 불명확 : 인접 토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

* 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성 : 허가를 얻지 않고 현황이 변경될 경우 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역 : 본건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 가축 사육 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 완도읍의 농경지 지분으로, 농림지역 및 녹지지역에 걸쳐 있습니다. 지분 매각, 맹지, 분묘 및 제시외 건물 존재, 법정지상권/분묘기지권 성립 여부 불분명, 공유자 우선매수권 등 다수의 권리 및 현황상 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 다만, 이러한 리스크들은 잠재적인 가격 하락 요인으로 작용할 수 있으며, 이를 고려한 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각을 통한 낮은 진입 장벽 : 전체 필지가 아닌 지분으로 매각되므로, 단독 필지 매각 시보다 상대적으로 낮은 금액으로 투자가 가능할 수 있습니다.

* 농업 또는 전원생활 관련 잠재력 : 토지 용도가 '전'이며, 주변 환경을 고려할 때 농업 활동이나 전원생활을 위한 토지로서의 활용 가능성을 생각해 볼 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성 : 완도군 지역은 관광 및 해양 자원을 활용한 개발 가능성이 잠재되어 있습니다. 다만, 본 건의 구체적인 개발 계획이나 용도 변경 가능성은 별도의 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 맹지, 분묘 존재, 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부 불확실성 등 다수의 권리 및 현황상 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 존재합니다. 따라서 예상 입찰가 산정은 매우 신중해야 합니다.

제공된 감정평가액 208,378,000원을 기준으로 하되, 위에 언급된 다양한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 맹지임에도 불구하고 인근까지 차량 접근이 가능하다는 점, 토지이용계획상 제한사항(가축사육제한구역 등) 등을 면밀히 검토해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 거래 사례, 경매 낙찰가율, 토지의 구체적인 활용 방안, 도로 확보 방안, 그리고 공유자의 우선매수 신고 여부 등 추가적인 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요하며, 본 건은 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.