나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52471 [1] 전라남도 여수시 문수동 62-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 문수동 소재 문수삼거리 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모의 점포 등이 소재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 국도 및 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교 통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

포장된 세로임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(기타 자세한 사항은 도시계획과로 문의), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가 : 시멘트블록조 기와지붕(강판지붕보강) 단층 건으로서, [사용승인: 1983.04.27] 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 장판지, 타일 등 마감, 창 호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

2-가 : 주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52471 (1)

소재지: 전라남도 여수시 문수동 62-14

용도: 단독주택

감정가: 93,753,760원

토지면적: 98.60㎡ (약 29.8평)

건물면적: 39.42㎡ (약 11.9평) + 제시외 18.50㎡ (약 5.6평), 총 건물 연면적 약 57.92㎡ (약 17.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사우리인베스트대부

건축년도: 1983년 (사용승인 1983.04.27)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 문수동 소재 문수삼거리 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 단독주택과 중소규모 점포들이 소재한 주거지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도 및 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 세장형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 포장된 세로입니다.

토지이용계획은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2024년 8월 19일 접수된 주식회사우리인베스트대부의 근저당권(30,000,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 등기부상 권리들은 말소될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 96,002,491원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 점유 관계 및 대항력 유무는 반드시 현장 조사 등으로 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 문수동 일대는 단독주택과 소규모 점포가 혼재된 주거지역입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2025년 3월~5월)에 따르면, 유사 지역의 주거용 건물 실거래가는 전용면적 50.31㎡~66.69㎡ 기준으로 4,700만원에서 6,000만원 사이에 형성되어 있습니다.

하지만 본건은 단독주택으로, 제공된 빌라 실거래가와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 특히 본건의 토지 면적(98.60㎡)은 주변 빌라들의 토지 지분 면적(약 20~60㎡)보다 훨씬 넓어 토지 가치 비중이 높을 것으로 예상됩니다.

건물 연면적(약 57.92㎡)은 유사 빌라의 전용면적과 유사하나, 건물의 신축 연도가 1983년으로 비교 대상 빌라(1988~1990년)보다 약간 오래되었습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가(93,753,760원)는 주변 빌라 실거래가보다는 높지만, 넓은 토지 면적을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 주거 지역으로서 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(소규모 점포 등) 접근이 가능합니다.

대중교통 이용이 가능한 시내버스 정류장이 인근에 위치합니다.

구체적인 교육 시설, 대형 마트, 병원 등의 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역으로서의 생활 환경은 무난할 것으로 예상됩니다.

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 1983년식 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역으로 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

미상 임대 관계: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 일괄 매각에 포함되나, 공부와의 차이로 인해 별도의 인허가 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 여수시 문수동에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

주변 개발 상황 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주거지대 내 입지하고 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

다만, 건물 노후화, 토지 이용 제한, 미상 임대 관계 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

감정가는 주변 빌라 실거래가보다 높으나, 넓은 토지 면적을 감안하면 이해 가능한 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 향후 건축 또는 증축 가능성

주거 밀집 지역 내 입지로 안정적인 수요 기대

향후 지역 개발에 따른 지가 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

감정가: 93,753,760원

주변 유사 물건(빌라)의 최근 실거래가(4,700만원~6,000만원) 대비 본건의 감정가는 높은 편입니다. 이는 본건이 단독주택으로서 상당한 면적의 토지를 확보하고 있기 때문으로 분석됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80% 수준부터 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

투입 가능한 자금, 본건의 명도 가능성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여, 감정가(93,753,760원)를 상회하지 않는 선에서 80,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.