나이스옥션 법원경매 목포 2025타경573 [1] 전라남도 신안군 암태면 도창리 269 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2026.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

신안군 암태면 도창리 소재 '중흥마을' 북서측 인근 및 안좌면 존포리 소재 '존포마을' 동측 인근에 각각 위치하며, 주위는 농경지,임야 등인 마을주변야산지대 및 농경지 등 인 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며. 본건 용도에 따른 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형,자연림 및 도로(일부), 기호(2):부정형,자연림, 기호(3):부정형, 주거나지임.

인접 도로상태

기호(1),(2): 동측으로 노폭 약 3M 내외 콘크리트포장도로에 접하고, 기호(3): 북동측으로 노폭 약 3M 내외 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2):보전관리지역(보전관리지역),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소, 말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법>, 기호(3):계획관리지역(계획관리지역),가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말, 사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(2): 지상에 제시외 분묘가 소재함.

공부와의 차이

기호(1): 공부상 '임야'이나, 현황 '자연림 및 도로(일부)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 기호(2): 인접필지(269-3)와 경계가 불분명한바 필요시 경계측량 등을 요한다고 사료됨.

물건 비고

현황 자연림 및 일부 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 소재지 및 현황

2.1. 1.소재지

전라남도 신안군 암태면 도창리 269

2.1. 2.용도

임야

2.1. 3.면적

토지면적: 1101.00㎡ (약 333평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.1. 4.매각 대상

토지 매각

2.1. 5.감정가

9,798,900원

2.1. 6.경매 구분

부동산 강제경매

2.1. 7.채권자

양OO

3. 입지 조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 신안군 암태면 도창리 소재 '중흥마을' 북서측 인근 및 안좌면 존포리 소재 '존포마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등인 마을 주변 야산지대 및 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3.3. 형태 및 이용 상태

전반적으로 부정형의 자연림 상태이며, 일부는 도로로 이용되고 있습니다.

3.4. 인접 도로 상태

기호(1),(2)는 동측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 기호(3)은 북동측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

3.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1),(2)는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

기호(3)은 계획관리지역, 가축사육제한구역입니다.

3.6. 주변 시설

주변은 농경지와 임야 등 자연 친화적인 환경이며, 일반적인 농촌 지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다. 광범위한 범죄 및 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리 분석

4.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다.

4.2. 등기부 요약

* 갑1: 구관태 - 소유권보존 (2007-05-23)

* 갑2: 박송배 - 소유권이전 (2017-08-18, 매매)

* 갑3: 양치근 - 강제경매 (2025-12-22, 20,000,000원, 말소기준권리)

4.3. 말소 기준 권리

2025년 12월 22일 접수된 양치근의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 특이사항으로 언급된 분묘기지권이 이에 해당될 가능성이 높으며, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

5. 상권 분석

본 물건은 임야로, 상업적 또는 주거 밀집 지역과는 거리가 있으며, 순수 농촌 지역의 특성을 보입니다. 주변은 농경지와 임야가 주를 이루고 있어, 전통적인 상권 분석보다는 토지의 본질적인 가치에 기반한 평가가 필요합니다.

6. 생활 정보

본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 접근성은 상대적으로 제한적일 수 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하며, 이로 인한 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 처분에 있어 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 가능성이 높으므로, 반드시 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 현황과 공부상 차이: 기호(1)은 공부상 '임야'이나, 현황 '자연림 및 일부 도로'로 이용되고 있어, 실제 토지 이용 현황과 공부상의 차이에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 기호(2)는 인접 필지(269-3)와 경계가 불분명한 상태로, 정확한 경계 파악을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 도로 포함: 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 이에 대한 권리 관계 및 이용 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 토지 이용에 있어 법적인 제한 사항이 존재합니다.

8. 종합 의견

본건은 신안군 암태면의 자연 경관이 양호한 임야 물건으로, 현재 자연림 상태이며 일부가 도로로 이용되는 등 토지 이용에 있어 복합적인 고려가 필요한 대상입니다. 특히, 분묘기지권이라는 특수 물건 정보와 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 향후 토지 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 권리 분석을 통해 정확한 내용을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 토지 이용 계획상 관리 지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 배제할 수는 없으나, 현재로서는 투자보다는 현 상태 또는 자연 친화적인 용도로의 활용을 우선 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가 9,798,900원으로, 잠재적인 저가 매수 기회를 제공할 수 있습니다.

* 자연 친화적 활용: 전원생활, 주말 농장, 힐링 공간, 또는 친환경 사업 부지 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

* 장기적 가치 상승 기대: 지역 개발 계획 등에 따라 향후 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 입찰가는 유사 물건의 실거래 사례, 경매 시장 동향, 토지 이용 규제, 그리고 본건의 특수 물건(분묘기지권 등)에 대한 명확한 권리 분석 및 잠재적 리스크 해소 방안 모색 결과에 따라 결정되어야 합니다. 따라서, 보다 면밀한 현장 조사와 법률적 검토 후에 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.