나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34646 [1] 전라남도 곡성군 목사동면 대곡리 1008-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 곡성군 목사동면 대곡리 소재 "소방마을" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 경지정리지대로서 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지이며, 답 상태임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 세로(가)에 접하고, 남동측으로는 구거 등을 사이에 두고 세로(가) 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34646 (1)

소재지: 전라남도 곡성군 목사동면 대곡리 1008-2

용도: 답

토지면적: 2,020.00㎡ (약 611.05평)

건물면적: 0㎡

감정가: 44,440,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 곡성군 목사동면 대곡리 "소방마을" 북동측 인근에 위치하며, 주변이 마을을 중심으로 경지정리된 농경지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하고, 간선도로 및 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건은 북서측으로 세로(가)에 접하고 있으며, 남동측으로는 구거를 사이에 두고 세로(가) 포장도로가 소재하여 토지 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

* 1985년 1월 11일: 유재춘 소유권 이전 (매매)

* 2025년 2월 27일: 롯데캐피탈 가압류 (말소기준권리, 채권액 9,212,666원)

* 2025년 12월 19일: 롯데캐피탈 주식회사 강제경매 개시 결정 (본건, 채권액 8,545,520원)

* 말소기준권리: 2025년 2월 27일자 롯데캐피탈의 가압류입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농업진흥구역 내에 위치한 순수 농지(답)로서, 주변이 경지정리지대로 이루어져 있어 상업적 가치보다는 농업적 활용 가치가 높습니다. 인근에 "소방마을"이 있으나, 본격적인 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 마을 인근의 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 편의시설이나 의료, 교육 시설 등은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 곡성군에서는 목사골 야영장, 대황강 출렁다리 등 지역 관광 자원을 활용한 여가 활동 공간이 조성되어 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 낙찰 후 해당 관할 시·구·읍·면에서 발급하는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되며, 납입한 입찰 보증금이 반환되지 않는 중대한 위험이 따릅니다.

* 토지이용 규제: 본 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(모든 가축 제한)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제한이 따릅니다.

* 환경 문제 가능성: 곡성군 일대에서 축사 신축 및 폐기물 소각장 건립을 둘러싼 주민 민원 및 갈등 사례가 보고되고 있습니다. 비록 본 물건이 직접적인 갈등 지역에 속하지는 않으나, 지역 전반의 환경 문제에 대한 주민들의 민감성을 고려할 때 향후 지역 개발 및 토지 이용 시 간접적인 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 곡성군 목사동면에 위치한 토지로서, 감정가는 44,440,000원입니다. 경매 자체의 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 가장 중요한 특징은 농지라는 점이며, 이에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 주변 환경은 농업이 중심이 되는 전형적인 농촌 지역이며, 교통 접근성은 보통입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실질적인 농업 경영: 직접 영농을 계획하고 있거나, 지역 농업 발전에 기여하고자 하는 투자자에게 적합합니다.

* 농업진흥구역 이점: 농업진흥구역으로서 농업 관련 지원 정책이나 농지 관리 계획 등을 고려할 경우 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 44,440,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 발급 절차.

* 실제 농지로서의 활용 가치 및 예상 수익성.

* 향후 토지 이용 규제 및 지역 개발 가능성.

* 주변 농지 시세 및 본 물건의 개별적인 현황.

본 물건은 일반 부동산 투자와는 달리 농지법 등 특수 법규의 적용을 받으므로, 투자 전 관련 법규 및 절차에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.