나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30572 [1] 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 106 1동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리에 소재하는 "고창군법원" 북서측 인근에 위치하는 (세칭 헤라리움) 1동 2층 204호로서, 주위환경은 단독주택과 근린생활시설, 관공서 등이 혼재는 지역입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내간선도로 및 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 204호로서, 외벽 : 타일붙임 등 마감, 내벽·천장 : 벽지 등 마감, 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

1-가)는 연립주택(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 전기설비, 보일러설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 조사일 현재 '연립주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 개설된 소로한면의 진,출입로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①)은 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정 문화재보호조례>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

연립주택(도시형생활주택)으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-06-26 작성된 물건명세서 기준

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 정읍지원 2025타경30572 (1)

소재지: 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 106 1동 2층204호

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

감정가: 247,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 82.71㎡ (약 25.02평)

토지지분: 82.7139㎡ (약 25.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.77㎡ (약 25.64평)

건물지분: 84.7747㎡ (약 25.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 개요

건축년도: 2013년 01월 23일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층 중 2층

동 정보: 1동 (총 20세대)

주용도: 공동주택(연립주택)

연면적: 2376.2㎡ (약 718.75평)

건폐율: 44.86%

용적률: 143.58%

주차대수: 실내 21대

1.4. 권리관계

등기부채권 총액: 189,071,718원

말소기준권리: 2018-07-17 접수된 한국주택금융공사 근저당 (을5)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

인수되는 권리: 없음

특이사항: 모든 등기 기록은 말소기준권리 이하로 소멸 예정

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리에 소재하며, "고창군법원" 북서측 인근에 위치 (세칭 헤라리움) 1동 2층 204호입니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대상 단지로 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내간선도로 및 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

서측으로 개설된 소로한면의 진,출입로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 구역입니다.

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 (문화재보호법 및 전라북도지정 문화재보호조례)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 을5 근저당 (2018-07-17, 한국주택금융공사) - 말소기준권리

* 갑5 가압류 (2021-06-23, 서민금융진흥원)

* 갑10 가압류 (2022-08-29, 주식회사국민행복기금)

* 을10 근저당 (2025-01-21, 김성철)

* 갑13 임의경매 (2025-12-22, 한국주택금융공사)

* 인수되는 권리: 없음. 전체 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 관련

* 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었으며, 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대관계는 미상으로 파악되어 주의가 필요합니다. 명확한 임차인 현황 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 시세

* 성산리치빌 (2007년식, 84.55㎡, 3층): 2026년 4월 10일, 250,000,000원 (직거래)

* 샤인힐 (2019년식, 72.46㎡, 4층): 2026년 5월 30일, 238,500,000원 (중개거래)

* 뉴캐슬빌101동 (2011년식, 56.81㎡, 5층): 2026년 5월 26일, 230,000,000원 (중개거래)

4.2. 시세 대비 분석

본 물건의 전용면적은 84.77㎡로, 최근 매매된 '성산리치빌'(84.55㎡)과 면적 및 건축 연식(2007년식)이 유사합니다.

'성산리치빌'이 250,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가 247,000,000원은 시세와 비교하여 적정 수준으로 판단됩니다.

더 작은 면적인 '샤인힐'과 '뉴캐슬빌'이 각각 238,500,000원, 230,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 면적이 넓은 본 물건의 가치가 상대적으로 높다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

연립주택(도시형생활주택)으로 현재 이용 중입니다.

조용한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

주위 관공서, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

"고창군법원" 등 행정 시설이 인근에 위치합니다.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생, 전기, 난방(보일러) 설비가 갖추어져 있습니다.

승강기 설비가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대관계가 미상으로 조사되었습니다.

명확한 현황 조사를 통해 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 보증금, 차임 등 구체적인 정보를 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 역사문화환경보존지역

토지 이용 계획 상 '역사문화환경보존지역'으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 대수선 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 조례 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 제한사항

가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 도심 내 연립주택 용도상 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고창군 고창읍 교촌리에 위치한 연립주택으로, 권리 관계가 명확하고 말소되는 권리만 존재하여 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정되었으며, 면적이 넓은 점을 고려할 때 경쟁력이 있습니다.

다만, 임대 관계 미상인 점과 역사문화환경보존지역으로 지정된 점은 추가적인 확인 및 신중한 검토가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 입찰에 참여한다면 합리적인 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득합니다.

* 적정 감정가: 유사 면적의 최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 합리적입니다.

* 안정적인 주거 환경: 관공서 및 상업시설 인접으로 생활 편의성이 양호합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 내 주거 수요를 고려할 때 안정적인 가치 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 247,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 유사 면적 (84.55㎡) '성산리치빌' 2026년 4월 거래가: 250,000,000원

* 본 물건의 면적(84.77㎡) 및 주변 시세를 고려할 때, 감정가(247,000,000원)는 적정 수준입니다.

* 일반적인 낙찰가율(감정가 대비 80~100%) 및 보수적인 접근 방식을 고려합니다.

* 임차인 인수 보증금 없음.

* 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 245,000,000원

* 권장 입찰가: 235,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.