나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34630 [1] 광주광역시 남구 봉선동 1080 봉선2차남양휴튼 202동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "문성고등학교" 북동측 인근에 위치한 봉선2차남양휴튼 제202동 제20층 제2003호로서 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 내 제20층 제2003호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 5차선, 북서측 및 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북서측 및 동측으로 단지내 차량진입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 준주거지역(지구단위 수립구역 ), 제1종지구단위계획구역(2012-11-01), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-07-01)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2009-09-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(2011-12-06)(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34630 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 1080 봉선2차남양휴튼 202동 20층 2003호

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 소OO

1.2. 물건 현황

주소: 광주광역시 남구 봉선로 115 (봉선동 1080)

건물 면적: 124.62㎡ (약 37.69평)

토지 지분 면적: 36.6771㎡ (약 11.09평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,090,000,000원 (십억 구천만원)

최초 감정일: (제공되지 않음)

매각 기일: (제공되지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "문성고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 근린상업지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 부동산에는 다수의 권리 설정 내역이 있습니다. 말소기준권리인 근저당권(을65, 세하금융대부주식회사, 2025-08-21 접수, 1,125,000,000원)보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

강제경매(갑13, 소경수, 2025-12-18 접수, 10,960,122원)는 본건 사건번호와 일치하는 것으로 보입니다.

가압류(갑14, 김재덕, 2026-01-07 접수, 59,000,000원) 및 가압류(갑16, 스마트저축은행, 2026-02-10 접수, 16,006,806원) 또한 매각으로 소멸 대상입니다.

총 채권 최고액은 약 1,200,006,806원 (십이억 육십팔만 육천팔백육원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요하며, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 근저당권 (을65, 세하금융대부주식회사, 2025-08-21 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (근저당, 강제경매, 가압류 등)

매각으로 인수되는 권리: 등기부 상 명확히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 상기 임차인 현황 참조)

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

봉선동은 광주광역시 내에서도 선호도 높은 주거 지역 중 하나로, 잘 정비된 아파트 단지들과 비교적 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 근린생활시설

본건 인근에는 아파트 단지 및 주택가에 필요한 다양한 근린생활시설들이 입점해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 봉선2차남양휴튼

준공 연도: 2011년

총 동수: 4개 동

총 세대수: 315세대

최고 층수: 32층

주차 대수: 단지 전체 총 주차 대수는 658대 (제공된 개별 동 주차 정보는 다소 상이할 수 있습니다.)

부대 시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설 및 학교

* 주변 학교: 문성고등학교, 인근 초등학교 및 중학교 다수

* 편의시설: 단지 내 및 인근 상업 시설 이용 가능

* 기타: 일반적인 위생, 급배수, 난방, 소방, 화재 경보 설비 등 구비

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 부동산에 대해 여러 경매 절차가 진행 중이거나, 과거 진행되었을 가능성을 시사합니다. 중복 사건 처리 절차 및 최종 경매 결과에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타

* 토지 이용 계획 상 제1종지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대/절대보호구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재하므로, 향후 재건축 등 개발 시 고려될 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크 가능성

* 혐오시설 관련: 본건 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 특정 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 납골당 등)이 즉각적으로 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치한 봉선2차남양휴튼 아파트 202동 20층 2003호로, 전용면적 124.62㎡ (약 37.69평)의 비교적 넓은 면적을 가진 아파트입니다. 입지 조건 및 단지 규모 면에서 양호한 편이나, 중복사건 및 미상 임대차 관계는 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

7.2. 시장 전망

광주광역시 봉선동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 지역 내 아파트 시세는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 매매 실거래가와 감정가 사이에 큰 차이가 존재하는 점은 특이사항으로, 정확한 시세 조사 및 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 우수한 입지: 광주 남구 봉선동은 전통적으로 선호도가 높은 주거 지역입니다.

* 잘 갖춰진 인프라: 단지 규모가 크고 주변에 생활 편의 시설 및 교육 시설이 양호합니다.

* 넓은 전용 면적: 124.62㎡ (약 37.69평)으로 가족 단위 거주에 적합합니다.

8.2. 기회

* 합리적 가격 접근 가능성: 최근 시세 정보를 고려할 때, 잠재적 시세 차익 또는 시세 이하 낙찰 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주거 선호도 높은 지역: 지속적인 수요가 예상되는 지역적 특성을 가집니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(124.6235㎡)의 아파트가 2026년 7월 11일 1,090,000,000원 (십억 구천만원) 및 2026년 7월 12일 1,140,000,000원 (십일억 사천만원)에 거래된 사례가 있습니다.

이는 제공된 감정가 1,090,000,000원 (십억 구천만원)과 유사하거나 낮은 수준입니다.

단지 내 다른 면적(167.366㎡)의 경우 2026년 7월 5일 1,340,000,000원 (십삼억 사천만원)에 거래되었습니다.

이를 종합해 볼 때, 본건 아파트의 현 시세는 약 10.9억 원에서 11.4억 원 사이로 추정됩니다.

총 채권 최고액이 12억 원을 상회하는 점은 입찰 경쟁 시 고려 요소가 될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제시된 정보와 최근 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 현 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크(중복사건, 미상 임대차)를 감안하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

본건의 감정가 1,090,000,000원 (10.9억 원) 대비 약 90~95% 수준을 목표로 하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 980,000,000원 ~ 1,035,000,000원 (구억팔천만원 ~ 십억 삼천오백만원)

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 최신 시세 동향 등을 면밀히 재확인하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.