나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32068 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 101-3 신일아파트 102동 6층 602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "전주송북초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 제6층 제602호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호: 새시창입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 지반 평탄한 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 10미터, 남측 및 북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하며 출입구는 서측에 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m ~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-03)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송북초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전라고등학교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(초록빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경32068 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 101-3 신일아파트 102동 6층 602호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 제6층 제602호

이용 상태: 아파트

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 101,500,000원

토지 면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

토지 지분: 13.7945㎡ (약 4.17평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물 지분: 42.495㎡ (약 12.85평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가에 위치하며, "전주송북초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

본건은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로와 접하고 있으며, 서측에 출입구가 위치합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(송북초등학교, 전라고등학교, 초록빛유치원, 하버드유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 6번 국민은행 근저당권(2015-08-13 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

본건 등기부상 권리총액은 236,560,996원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 1994-01-19: 소유권 이전 (김의식)

- 2015-08-13: 근저당권 (국민은행, 135,600,000원) - 말소기준권리

- 2015-08-13: 신동호 지분 이전

- 2025-04-29: 가압류 (최향기, 100,960,996원) - 말소예정

- 2025-12-22: 강제경매 (최향기, 131,941,170원) - 본건 경매개시결정

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임대차 관계는 인수 보증금 없이도 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 생활 편의시설

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 아파트 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 단지 내에 위치하며, 주변에 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교육 시설

단지 인근에 전주송북초등학교가 있으며, 전라고등학교, 초록빛유치원, 하버드유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

4.3. 주거 단지 정보

본건이 속한 송천동 신일아파트는 1994년 1월에 사용 승인된 단지로, 총 4개동, 753세대로 구성되어 있습니다. 주차는 총 359대(지상 4대, 지하 15대) 가능하며, 최고 20층 높이의 아파트입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분매각

본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이로 인해 건물이나 토지의 사용, 관리, 처분 등에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 분쟁의 소지가 있습니다.

5.2. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있습니다. 경매 절차 진행 중 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 본 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

5.3. 채권 총액

말소기준권리 대비 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 낙찰 후 추가적인 권리 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.4. 미상 임대차

임대 관계가 미상으로, 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 송천동에 위치한 아파트 지분 경매 물건입니다. 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사 가능성, 미상 임대차 등의 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

- 전주시 덕진구의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

- 주변 학군 및 편의시설 이용이 용이하여 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

- 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 적정가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(84.77㎡)의 실거래가가 2억 2,400만 원에 형성되어 있음을 확인하였습니다. 본 건은 건물 면적 84.99㎡(약 25.71평)의 1/2 지분이며, 감정가는 101,500,000원입니다.

시장 가치를 고려할 때, 본 건 지분의 시장 가치는 약 1억 1,000만 원 이상으로 추정됩니다.

종합적인 시장 상황, 권리 관계, 지분 매각의 특성 및 잠재적 리스크를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 105% 수준인 1억 600만 원 ~ 1억 1,000만 원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.