나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102298 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 11-2 괴정한일하나로타운 3동 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 ‘승학초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량통행 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 제3층 제309호로서, 1989년 05월 26일자로 사용승인 되었으며, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등. ㆍ창 호 : 샷시 창호 등. ※ 내 벽 및 내부마감재 등 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인하지 못했으나, 통상적인 상태를 상정하여 감정평가함.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 일부가 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하며, 단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경 (부고 제2025-320호)), 중로3류(폭 12m~15m)(2025-03-13)(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공동주택(아파트)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102298 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 11-2 괴정한일하나로타운 3동 3층309호

용도: 아파트

감정가: 104,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 37.43㎡ (약 11.32평)

토지지분: 37.43㎡ (약 11.32평)

건물면적 (전용면적): 51.96㎡ (약 15.72평)

건물지분: 51.96㎡ (약 15.72평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 부산광역시 사하구 괴정동에 소재하며, '승학초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있으며, 단지 내 가로망도 정비되어 있습니다.

2.3. 도로상태

물건지 북서측 일부가 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 정보

주변에는 승학초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주거 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 것으로 파악됩니다.

2.5. 혐오시설 유무

조사된 바에 따르면, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 지역 범위에서 혐오시설 관련 논의가 있었던 사례가 있으나, 본 물건의 직접적인 영향권은 아닌 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 등기부채권 총액: 101,026,300원

* 권리 내역:

* 갑1: 소유권이전 (김성규, 1992-11-23)

* 갑2: 소유권이전 (윤영식, 2009-12-14)

* 갑3: 소유권일부이전 (윤희진, 2011-01-24, 증여)

* 을6: 근저당권 (한국자산관리공사, 2017-06-05, 금69,720,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 2번윤영식지분가압류 (주식회사케이비국민카드, 2019-06-10, 금6,306,300원) - 말소

* 갑5: 3번윤희진지분가압류 (경기신용보증재단, 2024-09-19, 금25,000,000원) - 말소

* 갑6: 임의경매 (한국자산관리공사, 2025-12-18, 53,696,429원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 임대 관계 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다. 괴정한일하나로타운은 249세대로 구성된 아파트 단지입니다.

4.2. 주요 업종

주거 지역 특성상 근린생활시설이 분포하며, 지역 주민을 위한 편의시설 등이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 북동측 인근에 승학초등학교가 위치합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리한 편이라는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1989년 5월 26일로, 약 37년 경과된 건물입니다. 이에 따라 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임대차 관계 불명확

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 거주 현황 및 대항력 유무 등 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 감정평가 시 내부 확인 불가

감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하고 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 사하구 괴정동 소재 괴정한일하나로타운 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 건물 연식이 37년으로 노후화되었으며, 임대 관계가 불명확한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸하여 인수되는 권리가 없습니다.

* 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 제외한 금액으로 고려됩니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 104,000,000원을 기준으로 시장 가치, 물건 상태, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시점에서의 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.