나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23288 [1] 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 도시철도 4호선 '명장역' 남동측 인근에 위치 하며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 4호선 명장역이 소재하는 바 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 제2층 제203호로서 2021년 12월 20일에 사용승인 되었음. ┌ 외벽: 외장석재 및 시멘트모르타르위 페인팅 마감 │ 내벽: 벽지마감 등 └ 창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 장방형에 유사한 토지로서, 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이30m)<건축법>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 안복남)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경23288 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 명장동 136-9 아이뷰파크 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

신건감정평가액: 170,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.52㎡ (약 4.09평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.59㎡ (약 13.18평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 아이뷰파크

준공일자: 2021년 12월 20일

구조: 철근콘크리트구조

총층수: 15층 건물 내 2층 203호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 부산광역시 동래구 명장동에 위치하며, 도시철도 4호선 '명장역'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택, 단독주택, 그리고 근린생활시설이 혼합되어 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 도시철도 4호선 명장역이 가까이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

소재지는 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한 지역(최고 높이 30m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자 2025-12-22, 채권액 161,536,269원)

등기부채권 총액: 150,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 안 (채권양도)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-03-30

* 배당신고일자: 2024-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 명장동 지역은 소규모 공동주택과 더불어 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 오피스텔 용도의 건물 자체에서도 업무시설 및 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있어, 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 명장역을 중심으로 형성된 상권 및 주변의 다양한 편의시설들을 활용할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

반경 내 특이할 만한 혐오시설의 존재는 파악되지 않았으나, 일반적인 도시 환경 내 다양한 시설이 혼재되어 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 주거: 인근에 소규모 공동주택 및 단독주택이 다수 분포합니다.

* 편의: 시내버스정류장 및 도시철도 4호선 명장역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입이 가능하며, 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 건물 내: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소방설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서

가장 중요한 리스크 요인은 임차인 안복남 씨와 관련된 HUG의 인수조건 변경 및 임차인의 확약서입니다. 임차인은 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 내용에 동의하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수할 부담은 없습니다. 그러나 추후 법적 분쟁의 소지를 완전히 배제하기는 어려우므로, 관련 서류를 면밀히 검토하고 절차를 준수하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 명장동에 위치한 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 명장역 초역세권은 아니지만 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 7천만 원이며, 토지 및 건물 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 권리관계상 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임차인의 확약서와 관련된 특이사항을 반드시 인지하고 투자를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 명장역 인근: 지하철 4호선 명장역 접근성이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지역 발전에 따른 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인과의 확약서로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 부담이 전혀 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 다양한 용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 170,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사한 신축 오피스텔의 경우 170,000,000원에서 190,000,000원 사이의 가격대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 인수되는 보증금이 없고 권리관계가 명확하므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하여 170,000,000원에서 185,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.