나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6244 [1] 부산광역시 남구 대연동 1918 정성재아파트 101동 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 상업적 환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선 대연역이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 11층 건물 내 1층 101호 및 102호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 내벽 : 인테리어 등 마감 창호 : 강화유리창 등 구조임.

이용상태

공히 제1종 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고,평탄한 가장형의 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 25미터, 동측으로 약 6미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

①제1종 근린생활시설로 이용 중임.
②공부상 표시에는 101동으로 기재되어 있으나 현황은 1개동만 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6244 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1918 정성재아파트 101동 101호

용도: 근린상가 (제1종 근린생활시설)

감정가: 948,000,000원

토지면적: 46.77㎡ (약 14.15평)

건물면적: 79.02㎡ (약 23.89평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: ① 제1종 근린생활시설로 이용 중임. ② 공부상 표시는 101동으로 기재되어 있으나 현황은 1개동만 있음.

건축물대장상 본건이 속한 건물은 '정성재아파트'이며, 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 11층 건물입니다. 본건은 해당 건물의 1층 101호에 위치합니다. 건축물대장상 용도는 공동주택(아파트)으로 되어 있으나, 실제 이용 상태는 제1종 근린생활시설로 확인되며, 공부와의 차이는 없는 것으로 나타납니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '대천초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로서 상업적 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 도로상태

남측으로 약 25미터, 동측으로 약 6미터 폭의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 12월 14일 접수된 우리은행의 근저당권입니다. 본 경매 물건은 해당 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)가 매각으로 인해 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 등기부채권 총액은 1,711,831,202원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 180,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-05-15

* 확정일자: 2025-07-01

* 대항력: 없음

인수되는 보증금은 0원입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 남구 대연동의 역세권에 위치한 근린상가로서, 주변의 공동주택 및 주택가 배후 수요를 확보하고 있습니다. 대연역을 중심으로 형성된 상업 지역에 인접하여 유동 인구 또한 풍부한 편입니다. 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 일상적인 소비 활동이 활발한 지역에 자리하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

부산도시철도 2호선 대연역 및 다수의 시내버스 노선이 인접하여 부산 시내 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설

인근에 각종 소매점, 식당, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설

대천초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 관련: 건축물대장상 주건축물 용도는 '공동주택(아파트)'으로 표기되어 있으나, 본건(101동 101호)은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며 공부상 차이는 없는 것으로 나타납니다. 다만, 복합 용도의 건물임을 인지하고 향후 이용에 참고해야 합니다.

* 현황 관련: 공부상 101동으로 기재되어 있으나, 현황은 1개동만 존재한다는 점은 해당 단지의 특이사항으로, 추후 관리 또는 소유권 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 현재 확인된 임차인은 대항력이 없으나, 임대차 관계가 미상인 부분이 있을 수 있어 잔금 납부 전 명도 관련 사항을 면밀히 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동의 대연역 역세권에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요와 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담이 전혀 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 경매 절차 완료 후 명도 또한 비교적 수월할 것으로 판단됩니다. 건물 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이는 현황에 맞게 사용 중이며 공부상 차이가 없다는 점에서 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 서류를 통해 재확인하는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 대연역 초역세권 상가로 높은 유동 인구 및 접근성 확보.

* 주변 주거 밀집 지역을 기반으로 한 안정적인 배후 수요.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담이 적음.

* 적정 가격 책정을 통한 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 948,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 주변 상가 임대료 수준, 예상 임대 수익률, 공실률, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 본 물건의 가치 평가를 위해 인근 부동산 중개업소 상담, 유사 물건 실거래가 및 임대 사례 분석 등 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.