나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6232 [1] 부산광역시 해운대구 우동 936 롯데아파트 8동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철도 2호선 '동백역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 임야, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 '동백역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층건 내 제8층 제804호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1): 공부상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

우동 936: 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025-320호)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-05)(국제외고, 문화여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>. 우동 938: 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025-320호)), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-237)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-05)(국제외고, 문화여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>. 우동 938-13: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-05)(국제외고, 문화여고)<교육환경 보호에 관한 법률>. 우동 938-24: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-8)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-237)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-05)(국제외고, 문화여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>. 우동 938-27: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 우동 942-2: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-8)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-05)(국제외고, 문화여고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6232 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 936 롯데아파트 8동 8층804호

용도: 아파트 (건축물대장상 주요 용도는 노유자시설(유치원, 보육시설)로 기재되어 있어 확인 필요)

감정가: 959,000,000원

토지면적: 84.48㎡ (약 25.55평)

건물면적: 159.15㎡ (약 48.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제이비우리캐피탈주식회사

2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 우동에 소재하며, 지하철 2호선 '동백역' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 임야, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '동백역'이 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

단지 내 가로망은 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 11월 10일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권(780,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위이거나 동일한 내용의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

현재 등기부상 말소 예정인 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당권: 제이비우리캐피탈주식회사 (2020-11-10, 780,000,000원)

* 근저당권: 진주서부농업협동조합 (2021-07-19, 168,000,000원)

* 근저당권: 주식회사예원자산대부 (2021-12-10, 65,000,000원)

* 전세권설정: 주식회사예원자산대부 (2021-12-10, 5,000,000원)

* 임의경매개시결정: 제이비우리캐피탈주식회사 (2025-12-15, 702,503,600원)

* 지분압류: 남대구세무서장 (2026-02-24)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-07-30

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석:

* 임차인: 주식회사예원자산대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자):

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석:

4. 상권분석

본건은 부산의 대표적인 주거지역인 해운대구에 위치하여 주거지로서의 가치가 높습니다.

지하철 2호선 '동백역'을 중심으로 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라 이용이 편리합니다.

주변에는 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 '동백역'을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 인근에 국제외국어고등학교, 문화고등학교, 해원초등학교, 해림초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역으로 지정된 학교 다수)

* 편의시설: 아파트 단지 인근의 근린생활시설과 동백역 주변 상업 시설을 통해 쇼핑, 금융, 의료 등 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 환경: 해운대라는 지리적 이점과 함께 주변 공원 및 녹지 공간 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 본건이 속한 동의 주요 용도가 '노유자시설(유치원, 보육시설)'로 기재되어 있습니다. 아파트(8동 8층 804호)로 실제 이용 중인 상황과 차이가 있을 수 있으므로, 해당 건물의 정확한 용도 및 이용 현황에 대한 추가적인 현장 확인 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 혼재되어 있습니다. 토지 이용 계획 및 제한 사항을 면밀히 검토하여 향후 건축, 재건축 등 개발 행위에 미칠 영향을 파악해야 합니다.

* 임차인 관련 확인 필요: 임차인 '안정은'은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 오래되어 권리 관계 확인에 주의가 필요합니다. 또한 '주식회사예원자산대부'가 임차인으로 등재되어 있으나 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 해당 임차인들의 실제 점유 여부, 계약 관계, 퇴거 관련 사항 등에 대한 철저한 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 우동에 위치한 롯데아파트 경매 물건으로, 지하철 2호선 동백역 역세권에 자리하고 있어 입지적 장점을 가집니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 없이 명확한 상태로 취득 가능할 것으로 보입니다.

다만, 건축물대장상 용도 불일치 가능성과 복잡한 토지 이용 계획은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 확인해야 할 부분입니다. 또한, 임차인 현황에 대한 세부적인 점검이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 해운대구 우동, 동백역 역세권으로 교통이 편리하며 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 명확하게 취득 가능합니다.

* 해운대 개발 가치: 부산 해운대구는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 여력이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 명확한 권리 분석 결과, 건축물대장 상 용도 불일치 가능성 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적으로 부담해야 할 금액은 없습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 법률 검토를 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.