나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6234 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 408-2 더테라스 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장고등학교' 북동측 인근에 위치하며 인근은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 공동주택, 시장 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 동해선 '기장역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 8층 801호로서, (사용승인일:2019.12.27) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창호임. 현장조사시 폐문부재로 내부는 확인하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 공동현관설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔), 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대라리 408-2 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 100m)<건축법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부산동부지원 2025타경6234 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 408-2, 더테라스 10층1001호

건물명: 더 테라스

건물구조: 철근콘크리트구조 (20층 건물 중 10층)

사용승인일: 2019년 12월 27일

토지면적: 10.52㎡ (약 3.18평)

토지지분: 10.517㎡ (약 3.18평)

건물면적: 70.76㎡ (약 21.40평)

건물지분: 70.763㎡ (약 21.41평)

용도: 공부상 업무시설(오피스텔)로 조사되었으나, 건물 전체는 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설로 복합 이용 가능한 주상복합 건물입니다. (건축물대장)

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

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주위환경: 본 건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔, 소규모 공동주택, 시장 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 동해선 '기장역'이 도보 약 7~9분 거리에 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 시내버스정류장도 가까이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.

인접 도로상태: 본 건 동측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건이 위치한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고 높이 100m), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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등기부 현황:

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주식회사찬호영론대부의 근저당(157,500,000원)입니다.

* 이 근저당보다 선순위인 소유권이전, 신탁등기 말소 등은 이미 정리되었으며, 말소기준권리 이후에 설정된 가압류 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 해당 권리의 유무 및 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 제공된 정보에 따르면, 본 건과 관련된 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 정확한 임차인 현황, 점유 관계가 확인되지 않았습니다.

* 임대차 관계가 미상이고 내부 확인이 어려운 경우, 잔금 납부 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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지역 특성: 본 건이 위치한 기장읍 대라리 일대는 주거 시설(아파트, 오피스텔), 상업 시설(근린생활시설), 시장 등이 복합적으로 형성된 지역입니다. 기장역 역세권으로 주변 개발 가능성이 있으며, 지역 주민의 생활 편의성이 높은 편입니다.

주변 시설:

* 인근에는 다양한 편의점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 시설 이용이 편리합니다.

* 기장시장 등 지역 상권을 가까이에서 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

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교육시설: 본 건 인근에 기장고등학교가 소재하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 이 외에도 주변에 다른 교육 시설들이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다.

편의시설:

* 마트, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 도보 또는 차량 이동으로 쉽게 이용 가능합니다.

* 주상복합 건물의 특성상 건물 내 상가 시설을 이용할 수도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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현장조사 미확인 사항: 감정평가서에 따르면 현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 정확한 점유 관계, 하자 여부 등을 확인하지 못했습니다. 실제 내부는 반드시 현장 방문을 통해 상세하게 확인해야 합니다.

미소멸 권리 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이 권리의 존재 여부 및 상세 내용에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 상세 확인이 필요합니다.

건물 용도 불확실성: 건축물대장상 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등 복합 용도로 사용 가능하나, 본 건 호실의 실제 주된 용도와 공부상 용도 간의 차이가 있을 경우, 주거 목적으로 활용 시 문제가 발생할 수 있습니다.

임차인 현황 미확인: 내부 확인이 불가하여 정확한 임차인 현황 및 점유 관계를 파악하지 못했습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 건은 부산 기장군에 위치한 더 테라스 주상복합 건물 내 10층 1001호 물건입니다. 2019년에 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 기장역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 환경이 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당을 기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 가능성과 임차인 현황 및 내부 이용 상태 미확인은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

따라서 실제 가치 판단 및 명도 과정에서의 제반 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 준신축급 건물로 현대적인 시설과 주거 편의성을 기대할 수 있습니다.

* 기장역 역세권이라는 입지적 장점과 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 건물이 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능하여 다양한 임대 수익 모델 구축이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 230,000,000원입니다.

인수되는 권리나 보증금 있는 임차인이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

따라서 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰 사례, 본 건의 정확한 현장 상태(내부 확인, 하자 여부 등), 그리고 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 임차인 현황 미확인 및 미소멸 권리 가능성은 입찰가에 반영하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.