나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22365 [1] 경상남도 거제시 덕포동 964 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 '덕포마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 농경지 및 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1~4) 인근까지 차량진입 가능하며 인근으로 마을진입도로(노폭 8m 내외의 소로변)이 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1,2)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 휴경지 상태입니다. 본건 기호(3)은 급경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다. 본건 기호(4)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1~4)는 지적도 및 현황 맹지로서, 인접필지를 경유하여 접근할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(서강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리및이용에관한법률>,상대보호구역(2019-08-09)(서강유치원)<교육환경보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(4): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(서강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.
지상에 자생하는 입목 등은 거래관행에 따라 토지가격에 포함 평가됨.
농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22365 (1)

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 964

용도: 답 (농경지)

감정가: 18,511,000원

토지총면적: 1,070.00㎡ (약 323.67평)

매각대상 지분면적: 107㎡ (약 32.37평)

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엔에스에셋대부유한회사 (NS Asset Dae bu Yu Han Hoesa)

주요특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자우선매수신고, 유동화물건, 공동담보

주요주의사항: 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 행사 가능(1회에 한함), 지상 입목은 토지가격에 포함 평가됨, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수.

감정평가 요약: 토지감정요항표

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 덕포동 소재 '덕포마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로는 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 기호(1~4) 인근까지 차량 진입이 가능하며, 노폭 8m 내외의 소로변 마을 진입도로가 인접해 있어 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

이용상태: 본건 기호(1,2)는 완경사지대 내 부정형 토지로 현재 휴경지 상태입니다. 본건 기호(3)은 급경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태이며, 본건 기호(4) 역시 완경사지대 내 부정형 토지로 현황 자연림 상태입니다.

도로상태: 본건 기호(1~4)는 지적도 및 현황상 맹지로서, 인접 필지를 경유하여 접근할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1,2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(서강유치원).

* 기호(3): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(말, 양, 염소, 산양, 사슴, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 및 모든 축종 제한), 상대보호구역(서강유치원), 준보전산지.

* 기호(4): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(서강유치원), 준보전산지.

주변시설: 본건 소재지 인근에는 덕포해수욕장과 덕포해상펜션이 위치하여 해양 레저 활동이나 휴식을 즐길 수 있는 시설이 있습니다. 또한, 거제시 일대에는 다양한 관광 명소와 편의시설이 분포하고 있어, 지역 내 이동을 통해 관련 시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 9월 28일 접수된 거제시의 압류(갑13)입니다. 이 기준권리에 의해 촉탁등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 확인되지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 경상남도 거제시 덕포동의 농경지 및 자연림 지역에 위치한 토지 지분입니다. 일반적인 상업용 부동산과는 달리, 상권 형성이 집중된 지역이 아니며, 주로 농업 또는 자연 녹지로서의 특성을 가집니다. 주변은 농경지와 단독주택지가 혼재되어 있어, 상업적 가치보다는 토지 자체의 이용 가능성이 중심이 될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 소재지 인근에는 '덕포마을회관'이 위치하고 있으며, 덕포해수욕장이 가까워 해변 접근성이 좋습니다. 거제시 내에는 다양한 편의시설, 관광 명소, 의료시설 등이 분포하고 있어, 지역 내 이동을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 전체가 아닌 107㎡의 지분 매각 대상이므로, 다른 공유자들과의 소유 관계 및 향후 이용에 대한 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 법적으로 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 본건의 경우 공유자가 이를 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다 (1회에 한함).

* 농지 취득 자격: 농지 취득 시에는 반드시 해당 지역 관할 시·군·구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 본건은 지적도 및 현황상 맹지이므로, 인접 토지 소유자의 통행 승낙이나 별도의 협의를 통해 접근로를 확보해야 할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 법적 제한이 따릅니다.

* 경사도: 본건 토지(기호 3) 일부는 급경사지대이며, 다른 부분도 완경사지대로 이루어져 있어 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 자생 입목: 지상에 자생하는 입목 등은 거래 관행에 따라 토지 가격에 포함되어 평가되었으므로, 별도의 가치 판단은 필요하지 않습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 덕포동에 위치한 농지 지분으로, 감정가는 1,851만 1천원입니다. 지분 매각, 맹지, 농지 취득 자격증명 필요, 용도 지역 제한, 경사도 등 여러 법적, 물리적 제약 조건이 복합적으로 존재합니다. 특히 공유자 우선매수권 행사 가능성은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 그럼에도 불구하고, 해당 토지를 인접 토지와 합병하거나 농업 목적 등으로 활용하고자 하는 실소유자 또는 기존 농업인에게는 경작지 확보의 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 상대적으로 낮은 감정가로 경매 시장 진입이 가능합니다.

* 농업 목적 활용 가능성: 농업 경영 계획 등 실질적인 농업 목적을 가진 경우, 해당 토지를 경작지로 활용할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 거제시의 장기적인 개발 계획이나 인근 지역의 발전 추이에 따라 토지 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 18,511,000원입니다.

인수해야 할 별도의 보증금이나 채무는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 본건은 지분 매각, 맹지, 농지 취득 자격증명 필요, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 여러 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 해당 토지의 실제 활용 가치, 인근 토지 시세, 그리고 공유자와의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 보수적인 접근 시에는 감정가 수준 또는 그 이하에서, 적극적인 가치 평가를 통해 잠재적 활용 가능성이 높다고 판단될 경우 시장 상황에 따라 감정가 이상으로 입찰가를 결정할 수 있을 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.