나이스옥션 법원경매 부산 2025타경5277 [1] 부산광역시 연제구 연산동 777-51 헤르만하우스 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철도 3호선 '물만골역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 3호선 '물만골역'이 소재하는 바, 제반교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제3층 제301호로서, 외 벽: 인조화강석 붙임 마감 등. 내 벽: 벽지 마감 등. 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

공부상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-06-25), 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원에서 진행 중인 2025타경5277 (1) 부동산 임의경매 사건의 물건입니다.

사건번호: 부산지방법원 2025타경5277 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 777-51 헤르만하우스 3층301호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 2억 5,500만원

토지면적: 42.35㎡ (약 12.8평)

토지지분: 42.35㎡ (약 12.8평)

건물면적: 71.59㎡ (약 21.7평)

건물지분: 71.59㎡ (약 21.7평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2012년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 소재하며, 지하철 3호선 '물만골역' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 연립·다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역을 형성하고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 3호선 '물만골역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 판단됩니다.

본건 북서측 및 남서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2017년 3월 23일자 하나은행 근저당권(을5)입니다.

등기부상 을구의 근저당권 및 다수의 가압류, 임의경매개시결정 등기 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

임차인 현황: 임차인 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유 여부 및 대항력 유무에 대한 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 지하철역이 가까운 역세권 입지에 해당하며, 배후 주거 수요와 더불어 인근의 근린생활시설로 인한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 상업 시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

도시형생활주택으로서 소형 주거 공간에 대한 임대 수요를 기대할 수 있으나, 공실률 등은 지역 내 공급 현황 및 임대 시세에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 3호선 물만골역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 주거 밀집 지역 내에 위치하여 마트, 병원, 식당 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 교육환경보호구역(상대정화구역)에 포함되어 있어, 주변 학교와의 거리 및 교육 관련 시설 현황을 확인해 볼 필요가 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 교육환경보호구역이라는 점은 유해시설로부터 보호받고 있음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있어, 해당 권리의 내용과 인수 시 발생할 수 있는 부담을 면밀히 파악해야 합니다.

* 임차인 명도: 임차인 현황상 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고 임대 관계는 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력이 있는지 등을 철저히 조사해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 주변 시세 변동: 본건과 유사한 조건의 부동산 시세 변동 추이를 지속적으로 파악하여 투자 가치를 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역으로 인한 향후 건축 행위 등의 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 연제구 연산동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철역과 인접하여 교통 여건이 우수합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 다수 채권이 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 적을 것으로 보입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'에 대한 확인이 필수적이며, 임차인 현황의 '보증금 0원, 임대관계 미상' 부분도 실제 점유 여부를 파악해야 할 주요 리스크 요인입니다.

감정가는 2억 5,500만원으로 책정되었으며, 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 분석 후 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 물만골역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 양호한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 모두 소멸되어 명도 후 깨끗한 권리 확보가 가능합니다.

* 소형 주거 상품: 도시형생활주택으로서 1인 가구나 소규모 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매가를 분석한 결과, 단위 면적당 가격이 다양하게 형성되어 있습니다.

본건(71.59㎡, 2012년식)의 감정가는 2억 5,500만원(㎡당 약 356만원)입니다.

비교 사례:

* 해운쉐르빌(2003년식, 67.47㎡): 1억 5,000만원 (㎡당 약 222만원)

* 라비앙로즈2(2013년식, 34.65㎡): 9,800만원 (㎡당 약 283만원)

* 햇살가득한집(2017년식, 53.808㎡): 2억 6,000만원 (㎡당 약 483만원)

최신 건축 연도의 '햇살가득한집'이 높은 ㎡당 단가를 기록하고 있으며, 비교적 최신 건물인 '라비앙로즈2'의 ㎡당 단가(약 283만원)와 본건의 감정가 ㎡당 단가(약 356만원)를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 2억 5,500만원을 기준으로, 권리상 잠재적 부담(지상권)과 임차인 확인의 필요성, 그리고 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최소 감정가의 85% 수준인 약 2억 1,700만원부터 시작하여, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 2억 3,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 2억 1,700만원 ~ 2억 3,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.