나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경2397 [1] 경상남도 밀양시 단장면 고례리 558 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리 소재 '바드리 마을회관' 남동측 인근에 위치 하며 본건 부근은 단독주택, 산간 농경지, 자연림 등이 소재하는 지대로서 제반주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 대중 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

[1] 자루형 평지로서 석축 조성된 주거기타 및 일부 법면 상태임. [3] 사다리형 평지로서 석축 조성된 기호[1]의 부속토지임. [4,5] 사다리형 평지로서 기호[1,3]토지의 부속토지임. [6] 사다리형 평지로서 휴경지상태임. [7] 부정형 완경사지로서 토목공사 중단된 토지임. [8] 부정형 완경사지로서 현황 과수원으로 이용중임. [9,11] 부정형 완경사 및 급경사지로서 자연림 상태임.(일부 과수원) [10,14] 부정형 평지로서 도로 상태임. [12] 부정형 급경사지로서 자연림 상태임. [13] 세장형 완경사지로서 토목 중단된 상태임. [15,16] 사다리형 완경사지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

[1] 지적도상 맹지이나, 본건 기호[3]토지를 통해 접근가능함. [3~5] 북측으로 노폭 약3m내외의 도로와 접함. [6,8,9,11,15,16] 맹지임. [7] 남동측 기호[10]토지를 통해 진입가능함. [10,14] 본건이 노폭 약5m 현황 도로임. [12] 북측으로 기호[10]토지를 통해 진입가능함. [13] 남동측 기호[10,14]토지를 통해 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. [3~6] 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. [7,10] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관 리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. [8,9,12~14,16] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전 산지<산지관리법>임. [11] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관 리법>임. [15] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진'참조.

공부와의 차이

본건 기호[7,13]은 공부 및 귀 제시목록상 지목 '임야'이나, 현 '토목공사 중단된 상태'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견'참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[2] 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서, 외벽: 사이딩 판넬. 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외. 창호: PVC 창호임.

이용상태

[2] 현황 주택으로 이용중임.

설비내역

[2] 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 사진'참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호[2]는 귀 제시목록 및 일반건축물대장상의 용도는 ‘제2종근린생활시설 (제조업소)’이나, 기준시점 현재 '주택'으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-6, 3-1~3-5), 제시외 물건(1-7) 및 제시외 수목(1-8, 3-6, 5-1) 포함.
-[목록3,5,6] 농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수).
-[목록2] 공부상 '제2종 근린생활시설'이나 현 '주택'으로 이용중임.
-[목록4] 지상에 소재하는 '견사' 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경2397 (1)

* 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 고례리 558

* 용도: 단독주택 (공부상 제2종 근린생활시설)

* 감정가: 327,390,400원

* 토지면적: 1950.00㎡ (약 590평)

* 건물면적: 82.62㎡ (약 25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물, 물건, 수목 포함, 단 '견사' 제외)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동밀양농업협동조합

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요 (목록3,5,6), 공부와 현황 이용 불일치 (제2종근린생활시설 vs 주택).

* 주의사항: 일괄매각, 제시외 포함, 농지증명 미제출 시 보증금 몰수, 공부상 용도와 현황 이용 불일치, 특정 제시외 건물(견사) 매각 제외.

* 특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 밀양시 단장면 고례리 소재 '바드리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 산간 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 일반적인 대중교통 이용은 불편한 편임.

* 토지형태 및 이용상태: 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 자루형, 사다리형, 부정형 등 다양한 형태를 보임. 일부는 평지로서 석축 조성이 되어 있고, 일부는 법면 또는 완경사지이며, 토목공사가 중단된 상태의 토지도 포함되어 있음. 현황 과수원, 휴경지, 자연림, 도로 등으로 이용 중인 부분이 혼재되어 있음.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지인 필지가 다수 존재하나, 일부 필지는 인접 토지 또는 약 3~5m 폭의 현황 도로를 통해 접근 가능함. 일부 필지는 다른 필지를 통해 진입해야 하는 상황임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산관리지역 및 보전관리지역에 속하며, 일부 필지는 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요함.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전: 여러 차례 소유권 이전 이력이 확인됨.

* 근저당권: 말소기준권리인 산동농업협동조합의 근저당권(2015.10.28.)이 존재했으나, 이후 발생한 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 모두 말소 예정임.

* 총 채권액 (토지): 약 235,008,092원 (말소 예정 권리 포함)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 성정화 명의로 소유권 보존 등기가 되어 있음.

* 근저당권: 토지와 마찬가지로 산동농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 발생한 권리들은 말소 예정임.

* 총 채권액 (건물): 약 187,000,092원 (말소 예정 권리 포함)

* 임차인 현황:

* 임차인: 농업회사법인바드리주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-06-30

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사백마그린피아

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-22

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들은 대항력이 없어 경매 후 소멸될 가능성이 높으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지와 자연림이 인접한 지역에 위치한 단독주택 부지임. 주변에는 유사한 단독주택들이 산재해 있으며, 대규모 상업 시설이나 집단적인 상권은 형성되어 있지 않음.

* 인근 지역 부동산 매물 정보를 분석한 결과, 유사 규모의 토지 및 주택의 거래 사례는 지역 특성상 빈번하지 않으나, 개별적으로 거래되는 경우 토지 면적, 지목, 건축 연도, 접근성 등에 따라 가격 편차가 크게 나타남.

* 본건과 같이 면적이 넓고 자연환경과 인접한 부지는 전원주택, 주말농장, 주말주택 등으로 활용될 잠재력이 있으나, 지역 시세는 비교적 안정적이거나 완만한 상승세를 보일 것으로 예상됨.

* 제시된 감정가 327,390,400원은 넓은 토지 면적을 고려한 것으로 보이며, 현 시세에 대한 정확한 분석을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 거래 사례 및 개발 가능성을 종합적으로 검토해야 함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 '바드리 마을회관' 인근에 위치하며, 소규모 마을이 형성되어 있음.

* 교통: 차량 이용 시 접근 가능하나, 대중교통망은 불편한 편으로, 인근 면소재지나 시내로 나가기 위해서는 자가용 이용이 필수적임.

* 편의시설: 단장면 소재지까지 이동해야 기본적인 편의시설(마트, 은행, 관공서 등) 이용이 가능함.

* 교육시설: 인근 초등학교 등 교육 시설은 있으나, 접근성 및 거리를 고려해야 함.

* 의료시설: 단장면 내 의료 시설은 제한적이며, 종합 병원 등은 시내 지역 이용이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 일부 필지(목록3,5,6)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 철저한 준비가 필요함.

* 공부상 용도와 현황: 건물(목록2)이 공부상 '제2종 근린생활시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중으로, 건축물대장과의 불일치로 인해 향후 건축 관련 문제 발생 가능성이 있음. 용도 변경 신고 또는 원상 복구 등의 절차가 필요할 수 있음.

* 토지 접근성 및 현황: 일부 토지 필지가 맹지이거나 법면, 토목공사 중단 상태, 부정형 완경사지 등으로 이용 및 활용에 제약이 따를 수 있음. 특히, 여러 필지로 구성되어 있어 전체적인 이용 계획 수립 시 복잡성이 따름.

* 제시외 건물(견사) 매각 제외: '견사'는 매각 대상에서 제외되므로, 현장에서 정확히 확인하고 인수 여부를 명확히 해야 함.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 여러 법적 규제가 적용되어 있어 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 밀양시 단장면의 농경지 및 자연림 인접 지역에 위치한 단독주택 경매 물건임. 넓은 토지 면적을 소유할 수 있다는 장점이 있으나, 다수의 필지로 구성된 복잡한 토지 형태, 일부 맹지 및 활용이 어려운 지형, 대중교통 불편, 공부상 용도와 현황 불일치, 농지취득자격증명 필요 등 여러 가지 고려해야 할 사항들이 존재함.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리들은 소멸될 예정이나, 임차인들의 대항력 부재로 인해 보증금 인수 문제는 없는 것으로 보임.

* 토지 이용 규제와 현황, 접근성 등을 종합적으로 고려할 때, 전원생활이나 주말 농장, 귀촌 주택 등으로 활용할 경우 가치가 있을 수 있으나, 일반적인 주거용 부동산 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 1950.00㎡ (약 590평)의 넓은 토지를 취득할 수 있음.

* 자연 친화적 환경: 산간 농경지 및 자연림에 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있음.

* 전원생활 및 귀촌 적합: 전원주택, 주말 농장, 귀촌 주택 등으로 활용할 잠재력이 있음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용 계획 수립이 용이함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 327,390,400원

* 인수 보증금: 0원

* 본건은 복잡한 토지 현황, 일부 맹지, 공부상 용도와 현황 불일치, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 고려 사항이 존재하므로, 감정가보다 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

* 주변 유사 부동산의 시세 및 거래 동향을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

* 잠재적 리스크와 명도, 초기 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여, 입찰 희망가 산정 시 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 2억 6천만원 ~ 2억 9천 5백만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 단, 실제 현장 조사 및 건축/토지 관련 전문가의 추가적인 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.