나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31461 [1] 경상남도 진주시 주약동 407-1 금호석류마을 상가동 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남부 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 주약동 소재 경상국립대학교병원 남측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

1. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 2층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 새시 창호.

이용상태

공부상 생활편익시설임.

설비내역

위생설비등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트단지 내 상가부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 남서측 및 북동측으로 왕복 4차선도로, 북서측으로 왕복2차선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1), 2) - ①제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) , 특화경관지구 , 대로3류(폭 25m~30m)(2020-06-25)(대로3-1)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-06-25)(중로1-25)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-11-26)(중로2-3)(접합).가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2023-11-09)(경상국립대학교병원 육상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(2019-01-28)(주약초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(한국방송통신대학교 경남지역대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-28)(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, ②제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반),가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 칠암캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국방송통신대학교 경남지역대학)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 진주지원 2025타경31461 (1)

소재지: 경상남도 진주시 주약동 407-1 금호석류마을 상가동 2층202호

용도: 근린상가

1.2. 면적 정보

토지 면적: 50.75㎡ (약 15.35평)

건물 면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

토지 지분: 50.75㎡ (약 15.35평)

건물 지분: 22.5㎡ (약 6.81평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 정보

감정가: 50,000,000원

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 진주시 주약동 소재 경상국립대학교병원 남측 인근에 위치합니다. 대규모 아파트 단지인 금호석류마을 내 상가동에 소재합니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 아파트 단지 남서측 및 북동측으로는 왕복 4차선 도로, 북서측으로는 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 인접 도로 상황

주요 도로에 잘 접해 있어 접근성이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2019년 12월 9일 접수된 엠지리테일주식회사의 4번 조수민 지분 가압류 (갑5)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금이 없는 물건으로, 별도의 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

금호석류마을 아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 주요 고객으로 하는 근린 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 인근에 경상국립대학교병원 및 경상국립대학교가 위치하여 의료 및 교육 관련 종사자, 학생 등 유동인구 흡수 또한 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

공부상 '생활편익시설'로 등재되어 있으며, 감정평가서상 '아파트단지 내 상가부지'로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

경상국립대학교병원, 경상국립대학교, 주약초등학교 등 주요 시설이 인접해 있습니다. 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

주변에 주약초등학교, 경상국립대학교 칠암캠퍼스, 한국방송통신대학교 경남지역대학이 있어 관련 법규에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 특화경관지구 등으로 지정되어 있으며, 대로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(경상국립대학교병원 육상헬기장) 및 여러 상대보호구역에 포함되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 있어 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 특수 물건 정보

본 물건은 '공유물분할을 위한 경매'로 진행됩니다. 이로 인해 낙찰 후에도 기존 공유자들과의 관계, 추가적인 분할 절차, 소유권 행사 등에 대한 복잡성이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 해당 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 107,361,905원이지만, 공유물분할 경매의 특성상 이는 낙찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않을 수 있습니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 진행 과정 및 물건의 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 주약동의 아파트 단지 내 상가로, 경상국립대학교병원과 대학교가 인접하여 배후 수요 및 유동인구 확보에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 건물 면적이 소규모(22.50㎡)로 초기 투자 부담이 적으며, 등기상 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 그러나 '공유물분할을 위한 경매'라는 특수한 상황으로 인해 낙찰 후 법률적, 관계적 복잡성이 예상되므로, 이 점을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 고정 배후수요 확보 가능.

* 대학병원 및 대학교 인접으로 인한 잠재 고객층 흡수 기대.

* 소형 면적으로 인한 낮은 초기 투자 진입 장벽.

* 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 저가 낙찰 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

감정가: 50,000,000원

본 물건은 공유물분할 경매라는 특수성이 존재하며, 낙찰 이후에도 공유 관계에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 인수 보증금 있는 임차인이 없다는 점은 긍정적이나, 공유물분할 경매의 복잡성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 80%~90% 수준을 고려하여 1차적 고려 범위: 40,000,000원 ~ 45,000,000원 으로 예상합니다.

*주의: 본 예상 입찰가는 단순 참고용입니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 주변 시세, 임대 현황 등을 면밀히 조사하고, 공유물분할 경매의 특수성을 충분히 이해한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.