나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23291 [1] 부산광역시 동래구 안락동 308 동래에코하임 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 동해선 '안락역' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 '안락역' 소재함.

건물의 구조

2020.02.17 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 201호로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 공동주택(다세대주택)으로 등재되어 있음.

설비내역

소방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터의 공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

안락동 308 : 준주거지역(2007-01-02), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-11-24)(최고높이 54m)<건축법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김동현)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경23291 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 308 동래에코하임 2층 201호

물건 종류: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 202,000,000원

토지 면적: 14.18㎡ (약 4.29평)

건물 면적: 48.52㎡ (약 14.68평)

1.3. 권리관계 요약

본 물건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다. 소유권은 주식회사제이앤피에게 있으며, 등기부상 압류, 임차권, 강제경매 등기 등이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 동해선 '안락역' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 동해선 '안락역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 약 8미터 폭의 공로에 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 건축법상 최고 높이 54m 제한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 3일자 수영세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김동현 (김 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-18

* 확정일자: 2020-08-24

* 대항력: 없음

* 비고: 김동현 임차인은 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출했습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 김동현의 확약서 제출로 인해, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. 즉, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 동래구 안락동으로, 안락역을 중심으로 주거 지역과 함께 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 부동산 시장 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 시기(2015년 준공)의 인근 다세대주택(그린빌, 전용면적 42.83㎡)이 2026년 7월 약 155,000,000원에 거래(또는 계약)된 사례가 있습니다. 이는 본건(2020년 준공, 전용면적 48.52㎡)과 비교했을 때, 본건이 신축성이 더 좋고 면적이 약간 더 넓어 가치 평가에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다. 감정가 202,000,000원은 유사 거래 사례 시세 대비 다소 높을 수 있으나, 신축 연한, 면적, 입지 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

안락역 인근의 근린생활시설 및 다양한 상업 시설을 이용할 수 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권까지 포기한다는 확약서를 제출하였으나, HUG 인수 조건 변경 및 관련 절차의 복잡성으로 인해 매각 완료 및 잔금 납부 과정에서 추가적인 행정 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

주변 지역에 대한 혐오 시설(유해 시설)의 존재 여부는 직접적인 검색 결과상 명확하게 드러나지 않아, 현장 방문 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 제공된 정보와 주변 환경 분석으로는 심각한 혐오 시설로 인한 문제는 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본건 동래에코하임 2층 201호는 2020년에 준공된 비교적 신축 건물로, 입지, 교통, 생활 편의성 등에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 가장 큰 특징은 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점입니다. 이는 경매 참여 시 부담을 크게 줄여주는 요소입니다. 다만, 감정가가 최근 유사 거래 사례 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 가격 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 상품성이 우수합니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크가 거의 없습니다.

* 안락역 초역세권은 아니지만, 도보 및 차량 접근성이 좋은 입지입니다.

* 부산 동래구라는 지역적 가치를 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 거래 사례(그린빌, 42.83㎡, 155,000,000원)와 본건의 면적(48.52㎡) 및 신축 연한(2020년 준공)을 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 약 175,000,000원에서 190,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가 202,000,000원은 다소 높은 편으로 사료되므로, 시세 기준과 입찰 경쟁률을 고려하여 180,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.