나이스옥션 법원경매 거창 2025타경605 [1] 경상남도 거창군 거창읍 대동리 54-5 2차아카시아맨션 에이동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2) 경상남도 거창군 북상면 월성리 소재 월성마을회관 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. 기호(3,4) 경상남도 거창군 북상면 월성리 소재 황점마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 펜션, 캠핑장, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 기호(6) 경상남도 거창군 북상면 월성리 소재 월성군립공원 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야지대로 형성되어 있습니다. 기호(7~9) 경상남도 거창군 고제면 봉산리 소재 봉산보건진료소 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. 기호(10~12) 경상남도 거창군 고제면 봉산리 소재 봉산보건진료소 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. 기호(13) 경상남도 거창군 고제면 농산리 소재 원농산마을회관 북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

기호(2~4,7~9,13) 대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다. 기호(6) 대상토지까지 차량접근 불가능하나, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다. 기호(10~12) 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(2) 부정형 완경사의 토지로서, 과수원 및 묘지로 이용중입니다. 기호(3) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다. 기호(4) 부정형 완경사의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다. 기호(6) 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태입니다. 기호(7~9) 부정형 완경사의 토지로서, 과수원으로 이용중입니다. 기호(10) 부정형 완경사의 토지로서, 과수원 및 묘지로 이용중입니다. 기호(11) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 및 묘지로 이용중입니다. 기호(12) 부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 상태입니다. 기호(13) 부정형 완경사의 토지로서, 주거나지 상태입니다.

인접 도로상태

기호(2) 서측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(3,4) 남동측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로가 소재합니다. 기호(6) 맹지입니다. 기호(7~9) 동측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(10~12) 맹지입니다. 기호(13) 동측 및 북측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,4,9,11) 보전관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다. 기호(3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(6) 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,임업용 산지(보전산지)<산지관리법>. 기호(7) 보전관리지역, 가축사육제한구역(젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다. 기호(8) 보전관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다. 기호(10)보전관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>. 기호(12)보전관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>. 기호(13)계획관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

기호(2,10,11) 제시외수목, 분묘가 소재합니다. 기호(3,7~9,12) 제시외수목이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : ① 기호(7,9) 토지 극히 일부는 도로로 이용중인것으로 조사되나, 정확한 경계는 측량을 요합니다. ② 기호(10) 토지 일부는 인접토지(봉산리 267번지)와 경계구분없이 이용중으로 정확한 경계는 측량을 요합니다. ③ 기호(12) 토지 일부는 인접토지(봉산리 267, 257번지)와 경계구분없이 이용중으로 정확한 경계는 측량을 요합니다. ④ 기호(13) 토지 일부는 타인점유(농산리 608번지) 및 북측 극히 일부는 도로로 이용중인 것으로 조사되나, 정확한 경계는 측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 경량철골구조 판넬 위 싱글지붕 단층 건물로서, 외벽: 사이딩판넬 마감 창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거창군 거창읍 대동리 소재 거창대동우체국 북측 인접에 위치하는 2차아카시아맨션 에이동 3층 301호로서, 주위는 근린생활시설, 빌라 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 공동주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 소로2류에 접하고 있으며, 동측으로 노폭 약5m 내외의 진입로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-22)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-05-29)(창동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-26)(거창중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다.입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 거창지원 2025타경605 (1)

소재지: 경상남도 거창군 거창읍 대동리 54-5, 2차아카시아맨션 에이동 3층 301호

건물명: 2차아카시아맨션 A동 301호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한국농어촌공사 (추정)

1.1. 토지 정보

토지 면적: 62.38㎡ (약 18.87평)

토지 지분: 62.375㎡ (약 18.87평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

*참고: 감정평가요약에 따르면, 본 물건과 함께 매각되는 토지(기호2, 3, 4, 6, 7~9, 10~13)는 거창군 북상면 월성리, 고제면 봉산리, 농산리 등 다양한 지역에 소재하며, 각각 농경지, 묘지, 임야, 주거용 건부지 등으로 이용 중이거나 휴경지 상태입니다. 일부 토지는 맹지이거나 경계 측량이 필요한 부분이 있습니다.

1.2. 건물 정보

건물 면적: 84.42㎡ (약 25.54평) (공급면적 기준, 전용면적 미포함)

건물 지분: 84.42㎡ (약 25.54평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕 4층 건물 내 3층 301호

외벽 마감: 몰탈위 페인팅

창호: 샷시

건축 허가일: 1988년 8월 31일

사용 승인일: 1989년 2월 4일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거창군 거창읍 대동리에 위치하며, 거창대동우체국 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 빌라 등 다양한 건축물과 주거지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 원활하며, 주변 도로망 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로: 북측 소로 2류에 접하고 있으며, 동측으로 노폭 약 5m 내외의 진입로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 31일자 한국농어촌공사의 가압류(말소기준권리)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1996년 11월 14일

대항력: 있음

*주의: 상기 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 임대차 관계의 특수성 또는 임차인의 권리행사에 따른 부분으로 해석될 수 있으므로, 명도 시 임차인과의 협의가 필수적입니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명세서상 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내역은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 기타 권리 사항

채권 총액: 157,513,000원 (확인된 채권 기준)

4. 상권분석

본 건이 위치한 거창읍 대동리는 준주거지역으로, 주변에 근린생활시설과 주택이 밀집해 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 거창대동우체국이 인접해 있어 관련 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 거창대동우체국이 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 교육 환경

창동초등학교, 거창중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역으로 지정되어 있음)

5.4. 도시계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로 2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

특이사항 및 특수물건정보에 분묘기지권이 언급되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 처분에 있어 제약을 줄 수 있는 중요한 권리이므로, 본건과 관련된 실제 분묘의 존재 여부 및 그 위치, 권리 내용을 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (백 )

전입일자 1996년 11월 14일로 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 부담을 야기할 수 있습니다. 임차인과의 명확한 합의 또는 법적 절차 진행이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

보전관리지역, 농림지역 등 일부 토지(본건과 일괄 매각되는 추가 토지)의 경우, 건축 및 개발에 있어 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거창군 거창읍에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 100,000,000원입니다. 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있으나, '분묘기지권' 존재 가능성과 '대항력 있는 임차인(보증금, 차임 0원)'의 특수성을 가지고 있어 권리 분석 및 명도에 각별한 주의가 요구됩니다. 또한, 일괄 매각되는 토지들이 다양한 지역에 분포하고 있어 전체적인 물건 가치 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 감정가 대비 잠재적 시세 차익 가능성

* 안정적인 주거지로서의 입지 조건 (교통, 편의시설)

* 신규 개발 가능성 및 지역적 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 위에서 언급된 '분묘기지권' 및 '대항력 있는 임차인' 등의 인수될 수 있는 권리 및 예상되는 명도 비용, 그리고 추가적인 권리분석 소요 시간을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 100,000,000원을 기준으로 잠재적 위험 요소를 충분히 할인하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 권리관계에 대한 면밀한 추가 분석 후에 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.