나이스옥션 법원경매 통영 2025타경697 [1] 경상남도 통영시 무전동 979-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청 제2청사' 동측에 위치하는 토지로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형 평지의 토지로서, 현황 '단독주택 건부지' 등으로 이용중임. 기호(3) : 부정형 평지의 토지로서, 현황 '주거용 부속토지' 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(3): 2필지 일체로 이용중이며, 기호(3) 남동측으로 세로(불)도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. -기호(3) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 기호(3) 토지는 지목 '답'이나, 현황 '주거용 건부지(기호1 부속토지)'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : - 본건 기호 1) 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 의거 토지가격에 포함하여 평가하였음. - 본건 기호 3) 토지는 현장조사 당시 개략적인 확인을 통해 기호 1) 토지의 부속토지로 이용중인것으로 판단되나 인근토지(무전동 979-60 도로)와 경계가 불확실한바 정밀경계측량을 통해 도로부분의 편입여부를 재확인하시기 바람. - 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재)상태인 바, 내부구조 및 제반관련사항은 외부관찰, 인근 탐문조사 및 관련공부 등을 종합 참작하여 평가하였으니 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (2) : 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 주택 건으로서, 외 벽 : 콘크리트위 미장 및 적벽돌 부착 등 마감, 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 기호 (2) : '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

본건 기호 (2) : 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지'에서와 같이 기호 2) 건물 옥상층에 제시외구축물(태양광설비)(a)가 소재하고 있는바, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작하여 평가하되 관찰감가법을 병용하여 평가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재)상태인 바, 내부구조 및 제반관련사항은 외부관찰, 인근 탐문조사 및 관련공부 등을 종합 참작하여 평가하였으니 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1]지상에 소재하는 조경수는 토지에 포함하여 평가함.
-목록[2]건물 옥상층의 제시외 구축물인 태양광설비(감정서상 a) 매각 포함.
-목록[3]토지는 지목은 '답'이나 목록[1]토지의 부속토지로 이용중이고, 인근토지(무전동 979-60 도로)와 경계가 불분명하므로 정밀 경계측량을 통해 도로부분의 편입여부를 확인 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경697 (1)

소재지: 경상남도 통영시 무전동 979-22 (신주소: 경상남도 통영시 미나리길 57-16)

용도: 단독주택

감정가: 150,528,710원

토지면적: 171.00㎡ (약 51.73평)

건물면적: 118.87㎡ (약 36.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼성카드주식회사 (채권 총액 103,471,817원)

건축물 구조: 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 주택

건축 승인일: 1983년 6월 4일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 '통영시청 제2청사' 동측에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 기호(1), (3) 토지는 2필지가 일체로 이용 중이며, 기호(3) 토지 남동측으로 세로(불)도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)

* 기호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)

* 주변 시설:

* 본건 인근에 롯데마트 통영점(약 302m), 통영농협하나로마트 북신점(약 427m) 등 대형마트 및 하나로마트가 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 주변에 통영시청 제2청사가 소재하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 편입니다.

* 통영시 무전동은 통영의 중심 상업 및 주거 지역으로, 다양한 편의시설과 문화시설 접근성이 양호합니다.

* 다만, 본건의 상세한 주변 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2019-10-15 접수된 새통영새마을금고 근저당권 (을5)입니다.

* 소멸 권리: 말소기준권리 이하 모든 을구 권리(근저당)와 갑구 권리(가압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 권리: 등기부상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'에 대한 비고란이 비어 있어 확인 필요)

* 총 채권액: 81,324,866원 (등기부요약 기준, 실제 경매 진행 채권액과 차이가 있을 수 있습니다.)

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 기타 특이사항:

* 목록지상 소재 조경수는 토지에 포함하여 평가함.

* 목록건물 옥상층의 태양광설비(감정서상 a) 매각 포함.

* 목록토지는 지목이 '답'이나 목록토지의 부속토지로 이용 중이며, 인근 토지(무전동 979-60 도로)와 경계가 불분명하므로 정밀 경계측량을 통해 도로 부분 편입 여부 확인 필요.

* 임차인 관련 주의 문구: 임차인 현황에 정보가 없으며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 시세 분석:

* 본건은 단독주택이나, 주변 비교 대상으로는 연립, 다세대, 빌라 등의 실거래가 정보가 있습니다. 단독주택과 공동주택은 특성이 다르므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.

* 최근 연립/다세대/빌라 매매 사례 (제공된 JSON 정보 분석):

* 조아트빌 (2005년식, 50.72㎡): 7,000만원 (2025년 5월)

* 산산파크빌 (2001년식, 84.93㎡): 8,550만원 (2026년 1월)

* 삼풍 (1983년식, 54.29㎡): 5,300만원 (2026년 5월)

* 이 비교 사례들은 주로 2000년대 초중반 또는 1980년대 건축된 중소형 연립/다세대 주택으로, 본건 단독주택(1983년 건축, 118.87㎡)과는 규모 및 유형에서 차이가 있습니다.

* 제공된 JSON 데이터상 연립/다세대 매매가는 약 5,300만원 ~ 8,550만원 범위에 있습니다.

* 주변 아파트 시세 정보(검색 결과)를 보면, 무전동 '수아지오' (2005년식, 113㎡)가 1억 8,000만원, '일성르네상스' (2005년식, 82.65㎡)가 1억 9,500만원으로, 이는 본건의 감정가(150,528,710원)와 유사하거나 높은 수준입니다. 이는 비교 대상의 건축 연도, 면적, 주거 형태(단독 vs 공동주택)의 차이를 고려해야 합니다.

* 감정가와 시세 비교:

* 본건 감정가 150,528,710원 (약 1.5억원)은 토지 171㎡와 건물 118.87㎡의 가치를 포함하고 있습니다.

* 주변 연립/다세대 매매가(5천만~8천만원대)보다는 높지만, 같은 무전동의 비교적 신축 또는 넓은 아파트 시세(1.8억~2.0억 이상)와 비교하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 토지 면적이 넓은 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: 롯데마트 통영점, 통영농협하나로마트 등 쇼핑시설이 인접해 있어 편리하며, 통영시청 제2청사 인근으로 관공서 이용이 용이합니다. 다양한 식당과 근린생활시설이 풍부하여 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 본건은 제2종일반주거지역으로, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 시설이 있을 가능성이 높습니다. (상세 교육 시설 정보는 검색 결과에서 특정되지 않음)

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 통영 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 목록 토지(지목: 답)는 현황 '주거용 부속토지'로 이용 중이나, 인근 토지(도로)와 경계가 불분명하여 정밀 경계측량을 통한 도로 편입 여부 확인이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정평가서 특이사항:

* 토지 기호(3)의 지목과 현황이 상이하며, 경계 확인이 필요합니다.

* 현장 방문 시 폐문부재 상태로 내부 구조 등은 외부 관찰 및 탐문조사로 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부상 채권 총액: 총 채권액(103,471,817원)이 감정가(150,528,710원)보다 낮아, 경매 낙찰 시 채권 회수에 큰 문제는 없어 보입니다. 하지만 이는 일반적인 경우이며, 모든 권리관계가 명확히 소멸되는지 최종 확인해야 합니다.

* 건축 연도: 1983년 건축으로 비교적 오래된 편이므로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 무전동에 위치한 단독주택으로, 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 주변 편의시설 접근성이 양호하고 교통이 편리한 입지입니다. 권리관계는 비교적 명확한 편으로, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 지목과 현황이 상이한 토지(기호3) 및 불분명한 경계, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성, 그리고 건물의 노후화는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 통영시 무전동이라는 중심 입지에 위치하여 생활 편의시설 및 교통망이 우수합니다.

* 넓은 토지면적(171㎡)을 보유하고 있어, 단독주택으로서의 가치 및 향후 재건축, 증축 등 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 추가 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 단독주택이며, 주변의 연립/다세대 주택 시세와 비교 시 규모 및 유형 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 무전동의 전반적인 부동산 가치, 넓은 토지 면적, 그리고 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 150,528,710원

* 보수적 입찰가 범위 (감정가 80~90%): 약 120,422,968원 ~ 135,475,839원

제시된 주변 연립/다세대 실거래가와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 선에서 낙찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.