나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12603 [1] 경상남도 창원시 진해구 석동 551-1 진해 석동 푸르지오 104동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 석동소재 진해석동푸르지오 104동 14층 1401호로서 부근은 아파트, 학교, 근린시설, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 14층 1401호로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 단지 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 대로1류(폭35m~40m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(장복초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(진해세화여자고등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역<소하천정비법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 8번 주택임차권등기(2024.10.15.등기)있음(임대차보증금 250,000,000원, 전입일 2022.10.14. 확정일자 2022.9.19.), 배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026. 7. 22.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경상남도 창원시 진해구 석동 551-1 소재 진해석동푸르지오 104동 14층 1401호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경12603 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 311,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 50.72㎡ (약 15.34평)이며, 건물 면적(전용면적)은 84.98㎡ (약 25.71평)입니다.

건축 연도는 2006년 8월 31일 사용승인되었습니다.

총 세대수는 655세대이며, 최고층은 15층입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 및 주변 환경

본 물건이 소재한 진해석동푸르지오는 아파트, 학교, 근린시설, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측으로 단지 진입로가 소재하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로1류(폭 35m~40m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(장복초등학교, 진해세화여자고등학교), 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 소하천구역, 철도보호지구 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

갑구에는 소유권 이전 및 가압류, 강제경매, 압류 등기들이 있으며, 이들 대부분이 말소될 예정입니다.

을구에는 순위번호 8번 주택임차권등기가 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 윤희섭 임차인이 거주 중입니다.

임대차보증금은 250,000,000원이며, 전입일자는 2022년 10월 14일, 확정일자는 2022년 9월 19일입니다.

등기부상 을구 순위번호 8번의 주택임차권 등기(2024.10.15. 등기)가 존재합니다.

물건명세서상 해당 임차권등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 것으로 기재되어 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 2026년 7월 22일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 을구 순위번호 8번 주택임차권등기가 존재합니다.

이에 따라 배당에서 보증금 250,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 건이 위치한 석동 지역은 주거 단지와 더불어 근린시설이 잘 갖추어져 있는 지역입니다.

아파트 단지 주변으로 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 주거 환경

진해 석동 푸르지오는 총 13개 동, 655세대로 구성된 대규모 단지입니다.

본 건은 15층 건물 중 14층에 위치하며, 철근콘크리트구조로 견고하게 지어졌습니다.

단지 내 주차 공간이 확보되어 있습니다.

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육환경

인근에 장복초등학교, 진해세화여자고등학교 등 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

생활 편의를 위한 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 및 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 을구 8번 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

비록 HUG는 관련 확약서를 제출하였으나, 물건명세서에 명시된 '매수인에게 대항할 수 있는' 임차인의 권리 및 '잔액 인수' 조항은 주의 깊게 검토해야 합니다.

임차 보증금 250,000,000원의 일부 또는 전부를 인수하게 될 경우, 총 실질 매입 비용이 상승하게 됩니다.

명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한사항

비행안전구역 및 지원항공작전기지 등에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 재건축 시 군 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 창원시 진해구의 생활권 내에 위치한 아파트로, 단지 규모와 생활 편의시설, 교육 환경 등에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다.

감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때 시장 가치가 형성되어 있는 물건입니다.

그러나 을구 8번 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 인수 금액을 정확히 산정하고 총 실질 비용을 면밀히 검토해야 합니다. HUG의 확약서 내용을 면밀히 분석하여 법적 효력과 매수인에게 미치는 영향을 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 창원시 진해구 내 주거 선호 지역에 위치.

* 잘 갖춰진 단지: 대규모 아파트 단지로 관리 및 편의시설 양호.

* 교육 환경: 인근 학교들과의 접근성이 좋음.

* HUG 관련 안정성: 주택도시보증공사의 개입으로 일정 부분 절차적 안정성 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 고려하여 산정되었습니다.

최근 매매 사례를 보면 4층 매물이 307,000,000원, 9층 매물이 305,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 311,000,000원입니다.

따라서, 임차 보증금 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 예상 입찰가를 305,000,000원으로 제시합니다.

다만, 본 건은 임차인 보증금 250,000,000원 중 배당 후 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 총 실질 매입 비용은 예상 입찰가 외에 인수 보증금액을 반드시 가산하여 계산해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.