나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1078 [1] 경상남도 사천시 향촌동 979-3 2층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 향촌동 소재 "향촌동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층건 중 2층 102호로(사용승인일:2008.09.01) 외벽 : 석재붙임 및 스톤코트 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택임. (본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하였는바, 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거 통상적인 상태를 기준함.)

설비내역

난방설비, 위생,급배수설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로 공동주택(다세대주택)건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 아스팔트도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-111호선) (접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경1078 (1)

소재지: 경상남도 사천시 향촌동 979-3 2층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 81.57㎡ (약 24.68평)

건물면적: 84.76㎡ (약 25.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 향촌동 소재 "향촌동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로상태

본건 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

주변 시설

주변에는 행정복지센터, 주거시설, 상가 등이 있으며, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2010년 7월 1일 접수된 삼천포농업협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

등기부 요약

* 갑1: 배조 소유권보존 (2008-09-04)

* 갑4: 이유식 소유권이전 (2010-07-01)

* 을2: 삼천포농업협동조합 근저당권 (2010-07-01, 43,500,000원) - 말소기준권리

* 을4: 서승기 근저당권 (2025-02-18, 13,000,000원) - 말소

* 갑7: 서민금융진흥원 가압류 (2025-09-29, 11,514,904원) - 말소

* 갑8: 삼천포농업협동조합 임의경매 (2025-12-09, 35,581,272원) - 말소 (본건 경매)

* 갑9: 서울보증보험주식회사 가압류 (2025-12-29, 12,181,396원) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 지상권)는 확인되지 않았습니다.

인수되는 임차보증금

인수되는 임차보증금은 0원입니다.

임차인 현황

* 상기 명시된 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

* * 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 점유 관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거, 상가, 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 전형적인 배후 주거지 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

주변에 다양한 주택 유형이 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경

공동주택, 단독주택, 상가가 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통

차량 접근이 용이하며, 북측으로 도로가 접해 있어 교통 이용이 편리한 편입니다.

편의시설

인근 행정복지센터 및 주변 상가들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 이용 상태 및 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 외부 관찰 및 건축물 현황도에 기반한 추정치이므로, 하자 또는 상태 불량 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계 미상

임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용 제한

본건 소재지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 가축 관련 시설 설립 등에는 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 향촌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 1천 8백만원입니다.

2008년 9월에 사용승인된 건물로, 사용승인 후 약 16년이 경과하였습니다.

건물 면적은 약 25.64평이며, 토지 지분 면적은 약 24.68평입니다.

권리 관계 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 건물 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재하며, 이러한 부분은 입찰 전 반드시 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

일괄 매각 대상 물건으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

말소기준권리 이후 모든 부채가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

현장 조사를 통해 내부 상태 및 임대 관계를 명확히 파악하고, 시세 대비 저평가된 가치를 확보할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

인근 "성일아너스" 979-13호(본건과 동일 면적/구조)가 2026년 4월 20일 1억원에 직거래된 사례가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다.

제공된 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(성일아너스, 979-13호, 84.76㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 4월 20일에 100,000,000원으로 확인됩니다.

내부 상태 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려하고, 권리 관계가 말소되는 점 및 유사 사례 가격을 종합적으로 분석할 때, 감정가 대비 약 80%~90% 수준 또는 최근 실거래가를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 적극적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

추천 입찰가: 108,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.