나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1616 [1] 경상남도 양산시 호계동 978 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 양산시 호계동 소재 "호계2교" 남측 인근에 위치하며, 인근지역은 중.소규모의 공장 및 일부 근린생활시설이 혼재한 공업지대이고, 본건은 주상용으로 이용 중인 토지로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호(1) 토지: 대체로 평지에 위치한 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임. - 기호(3) 토지: 대체로 평지에 위치한 사다리형의 토지로서 답기타(잡종지 등)로 이용중임. - 기호(4) 토지: 대체로 평지에 위치한 사다리형의 토지로서 답기타(잡종지 등)로 이용중임. - 기호(5) 토지: 대체로 평지에 위치한 부정형의 토지로서 답기타(잡종지 등)로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3,4,5) 토지 공히 동측으로 중로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로 보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,5) 토지: 일반공업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호(3,4,5) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "답"이나, 현황 대부분 "답기타(잡종 지 등)" 상태로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서 외벽: 비닐사이딩 마감. 내벽: 인테리어 마감, 벽지마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

- 1층: 근린생활시설로 이용중임. - 2층: 주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 옥외 철재계단설비, 기타 부대설비 등 되어 있 음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물 2개동[기호(ㄱ,ㄴ): 후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조]이 소재하나, 건물의 구조 및 규모, 용도, 철거가능성 등으로 보아 본건 건물의 사용에 큰 영향은 없겠음.

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물은 귀 제시목록(공부)상 용도가 "근린생활시설"이나, 2층 부분은 주택으로 이용중인 것으로 외부관찰 및 인근주민에 의한 탐문조사되니 경매진행시 참고하시기 바랍니 다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미 상 임. 나. 기타참고사항 없 음.

물건 비고

1.일괄매각. 감정평가서상 지적 및 개황도, 사진용지 상 제시외 건물 ‘ㄱ, ㄴ' 포함.
2.본건 건물의 공부상 용도가 '근린생활시설'이나 2층 부분은 주택으로 이용중인 것으로 조사되었는 바 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1616 (1)

소재지: 경상남도 양산시 호계동 978 (신주소: 경상남도 양산시 산막공단남8길 16)

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

건물면적: 130.70㎡ (약 39.53평)

건물 제시외면적: 13.40㎡ (건물개황도상 'ㄱ', 'ㄴ' 포함)

용도: 근린생활시설 (1층), 주택 (2층)

감정가: 196,527,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건, 제시외 건물 포함 매각

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 호계동 소재 "호계2교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 중.소규모 공장과 일부 근린생활시설이 혼재된 공업지대입니다.

본건은 주상용으로 이용 중이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장으로 대중교통 여건 또한 보통입니다.

동측으로는 중로(폭 15m~20m)에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 일반공업지역에 해당하며, 중로2류, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

토지는 대체로 평지에 위치하며, 부정형 및 사다리형으로 건부지 및 잡종지 등으로 이용 중입니다.

일부 토지(기호 3,4,5)는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "답기타(잡종지 등)"로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 5월 15일자 상북새마을금고 근저당권 (채권최고액 252,000,000원)입니다.

본 경매는 상북새마을금고에 의해 신청되었습니다 (2025년 12월 12일 임의경매개시결정).

등기부상 확인되는 총 채권액은 토지 및 건물 합계 317,115,067원입니다.

낙찰 시, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인 1: 양우심

보증금: 15,000,000원

차임: 650,000원

전입/확정일자: 2024-05-20

배당신고일자: 2026-01-14

대항력: 없음

권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 2: 태양로지스주식회사

보증금: 3,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2025-04-25

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로, 보증금액이 정확히 확인되지 않더라도 주의가 필요합니다. 현재 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 양산시 호계동의 공업 단지 내에 위치하여, 주변 공장 및 산업시설 종사자들을 주 고객층으로 할 것으로 예상됩니다.

1층 근린생활시설과 2층 주택으로 복합적으로 이용되고 있어, 지역 내 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

차량 접근성은 좋으나, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

인근에 중소규모 공장들이 다수 분포하고 있어, 상권 자체의 성장 가능성은 주변 산업단지 개발 동향에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경 측면에서는 공업지대 내 위치로 인해 소음, 분진 등의 영향이 있을 수 있습니다.

편의시설은 해당 건물 및 인근 근린생활시설을 통해 어느 정도 이용 가능하나, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등은 원거리에 위치할 가능성이 높습니다.

교통의 편의성은 차량 이용 시 양호하나, 대중교통 이용 시에는 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 용도 일치 여부: 공부상 근린생활시설이나 2층이 주택으로 이용 중인 점은 향후 법규 위반 시 문제가 될 수 있습니다. (실제 이용 현황에 따른 법적 해석은 사실관계 확인이 필요합니다.)

제시외 건물 존재: 감정평가 시 포함된 제시외 건물 'ㄱ', 'ㄴ'의 철거 또는 존치 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지 지목 불일치: 일부 토지의 지목(답)과 현황(잡종지 등)의 차이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

공업지대 환경 노출: 주변 공장으로 인한 소음, 악취, 분진 등 환경적 요인이 주거 및 상업 활동에 영향을 줄 수 있습니다.

현장 조사 필수: 실제 점유 관계, 하자 여부, 임대차 명세 등을 면밀히 파악하기 위한 사전 현장 조사가 반드시 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 호계동의 공업지대 내에 위치한 토지 및 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 복합 사용 중입니다.

모든 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

제시외 건물 포함, 일부 토지의 지목과 현황 차이 등 특이사항이 존재하나, 투자 가치를 판단하기 위한 면밀한 현장 및 서류 검토가 권장됩니다.

전반적으로 권리상 명확하고, 잠재적 활용도가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

산업단지 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로, 복합적인 활용이 가능합니다.

권리관계가 깨끗하여 명도 및 재산권 행사가 용이합니다.

공업지역 내 희소성 있는 근린생활시설 및 주택 겸용 건물입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정평가액 196,527,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 투자 가치에 따라 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰 전략 수립이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준을 기준으로 삼아, 시장 상황과 본인의 투자 목표에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.