나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13097 [1] 울산광역시 남구 무거동 275-1 주공아파트 107동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 무거동 소재 '문수고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리드벽식조 슬래브지붕 20층 건물 내 제107동 제10층 제1004호로서, 외벽:몰탈위페인트마감 등임. 창호:샷시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며, 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(굴화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로(무거))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로(무거))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(굴화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(문수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(삼호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(자운영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-03-30)(자운영유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13097 (1)

소재지: 울산광역시 남구 무거동 275-1 주공아파트 107동 10층1004호

용도: 아파트

감정가: 245,000,000원

토지면적: 34.67㎡ (약 10.5평)

토지지분: 34.67㎡ (약 10.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트명: 굴화주공1단지

준공일: 1997년 4월 10일

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 20층 건물 내 107동 10층 1004호

전용면적: 59.99㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 무거동 소재 '문수고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거 지역에 속해 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 주변 가로망 상태는 보통으로 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑12 (동울산세무서장 압류)

* 주요 권리관계:

* 을14: 주택임차권 (류휘정, 보증금 200,000,000원, 전입 2022.05.31, 확정 2022.04.25)

* 인수되는 권리: 을14번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 매수인이 인수해야 할 보증금: 을14번 임차인의 보증금 200,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 아니한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 주요 채권자: 주택도시보증공사(강제경매 채권자), 동울산세무서장(말소기준권리).

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지: 굴화주공1단지 (총 12동, 1046세대)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주변 교육시설: 문수고등학교, 굴화초등학교, 삼호초등학교, 자운영유치원 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 을14번 임차인 류휘정 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 200,000,000원 중 경매 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 예상치 못한 자금 부담으로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

* 임차인 류 씨는 보증금 200,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2022.05.31, 확정일자 2022.04.25입니다. 배당을 통한 보증금 회수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 무거동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 교육 시설 등 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 2억 원 중 일부라도 매수인이 인수하게 될 경우 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 배당 현황 및 실제 배당 수령액을 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 다수의 교육 시설로 인한 우수한 교육 환경.

* 조성된 주거 단지로 인한 안정적인 생활 인프라.

* 향후 지역 개발 및 주택 시장 상황에 따른 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 245,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 20층: 247,000,000원

* 11층: 225,000,000원

* 현 시세는 225,000,000원 ~ 247,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본 건은 10층에 위치하며, 11층 시세(225,000,000원)와 20층 시세(247,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 적정 시세는 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담이 존재하므로, 시세 대비 안전 마진 확보가 가능한 수준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

* 상기 분석을 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원으로 제안합니다. (이는 임차인 보증금 인수분을 고려하지 않은 순수 낙찰가 기준이며, 실제 총 매입 비용은 인수되는 보증금에 따라 달라질 수 있습니다.)

주변 시설 정보:

울산광역시 남구 무거동 275-1번지 일대는 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 주로 분포하는 주거 지역입니다. 제공된 정보와 주변 환경 조사를 통해 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.