나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32211 [1] 대구광역시 달서구 파호동 24 성서우방유쉘 103동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 호산동 소재 "강창역" 북서측 인근에 위치하는 "성서우방유쉘 제103동 제8층 제802호" 단위세대이며, 주위일대는 아파트단지, 주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 지하철2호선(강창역)이 소재하는 등 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건 중 8층 802호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등, 바닥: 바닥재, 타일 등, 창호: 샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 정문인 동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 아파트 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경32211 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 파호동 24 성서우방유쉘 103동 8층802호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부요약 참조)

1.2. 주요 정보 요약

감정가: 361,000,000원

토지면적: 63.68㎡ (약 19.26평)

건물면적 (제공값): 128.00㎡ (약 38.72평)

전용면적 (시세 정보 기반): 약 84.97㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2007년 10월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 파호동 소재 "성서우방유쉘 103동 8층 802호"로, "강창역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 지하철 2호선(강창역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 정문은 동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변 환경

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 권리 내역을 종합한 결과, 본건 경매 진행으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

2021년 09월 14일 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권액 420,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았습니다. 물건명세서 참고사항에 '지상권개요: 비고:'라는 기재가 있으나, 이는 지상권의 존재 여부를 단정하기 어렵고 구체적인 권리 설정 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 보고서상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금이 미상이더라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 편의시설

본건이 위치한 파호동 지역은 아파트 단지와 주택 밀집 지역으로, 단지 내 또는 인근에 위치한 각종 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 지하철역 인근으로 상업 활동도 일부 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

단지명: 성서우방유쉘

건축년도: 2007년 10월

총 세대수: 347세대 (5개동)

해당 물건: 103동 8층 802호

건물 규모: 최고 15층

주차: 총 483대 (가구당 1.39대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

지하 주차장 내 전기차 충전기 10대 보유.

5.2. 내부 설비 및 구조

건축 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

층수: 15층 중 8층

설비: 위생 및 급배수, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

마감: 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지, 타일 등이며, 바닥은 바닥재, 타일, 창호는 샷시 이중창으로 마감되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등에 해당되어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크 (혐오시설 등)

현재 제공된 정보와 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나, 보다 정확한 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 파호동에 위치한 성서우방유쉘 아파트 103동 8층 802호입니다. 지하철 2호선 강창역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 2007년에 준공된 아파트로 연식은 있으나, 기본적인 설비와 구조는 양호한 상태입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 강창역 인근 역세권 입지로 교통 편리성 확보.

* 주변 아파트 단지 및 생활 편의시설과의 연계성으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 일괄 매각으로 토지 이용 권리도 함께 확보 가능.

* 대항력 있는 임차인 및 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 분석 리스크가 적음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 84.97㎡)의 거래는 2026년 2월부터 7월까지 2억 4천 5백만 원에서 2억 5천만 원 사이에서 이루어졌습니다. (2026년 2월 9일 2억 4,500만원, 2026년 5월 19일 2억 5,000만원, 2026년 7월 18일 2억 5,000만원)

감정가 3억 6천 1백만 원과 비교했을 때 최근 시세가 상당히 낮게 형성되어 있습니다. 이는 경매 시 유리한 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

제시된 정보와 최근 시세, 그리고 8층이라는 중간층이라는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 최근 실거래가 최고가 수준인 2억 5천만 원을 기준으로, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 약간의 가산점을 더하여 2억 5천 5백만 원 ~ 2억 6천만 원 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 것이므로, 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 환경 조사, 임장 조사를 통한 상세한 시세 조사를 반드시 선행한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.