나이스옥션 법원경매 포항 2025타경604 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 11-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 "구룡포7리마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 팬션, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

자루형의 토지로서, 인접지 대비 등고 대체로 평탄한 편이며, 주거용건부지 상태임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 20~25미터의 왕복6차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건 토지의 남측 일부는 타인점유의 개연성이 있으나, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요하다고 판단되니, 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'단독주택' 임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건 건물 옥상에 이동 및 철거가능한 컨테이너 1개동 소재하고 있으니, 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 1목록 토지의 일부는 타인점유의 개연성이 있으나, 정확한 경계확인을 위해서는 측량이 필요함. 2목록 옥상에 이동 가능한 컨테이너 1개동 제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 물건 기본 정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경604 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 11-17

* 용도: 단독주택

* 감정가: 376,573,840원

* 토지면적: 287.00㎡ (약 86.82평)

* 건물면적: 99.34㎡ (약 30.05평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구OOOO (구룡포농업협동조합 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본 건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 "구룡포7리마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 팬션, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 서측으로 폭 약 20~25미터의 왕복 6차로 도로에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지 이용 현황

* 자루형의 토지로서, 인접지 대비 등고가 대체로 평탄한 상태이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)으로 지정되어 있어 축산업 활동에 제한이 있습니다.

* 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 군사 작전상 비행 경로에 영향을 받을 수 있으며, 건축 및 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

* 건물 등기부상 근저당권 (구룡포농업협동조합, 2016-09-02 접수)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계

* 0원

* 채권자 현황

* 채권자는 구룡포농업협동조합이며, 근저당권 및 임의경매를 신청한 주체입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 안원진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 관계 및 거주 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성

* 본 물건이 소재한 구룡포읍 구룡포리는 지역적 특성을 가지며, 주로 단독주택과 근린생활시설, 어업 관련 시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보는 본 건의 단독주택 용도와 직접 비교하기는 어렵습니다. 해당 정보들을 통해 파악된 지역 내 부동산 거래 가격대는 2,500만원에서 12,800만원까지 다양하며, 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 큰 차이를 보입니다.

* 건탑빌리지1차의 경우 전용 84.12㎡ 다세대가 1.28억원에 거래된 사례가 있으나, 이는 아파트/빌라 시세이며 단독주택과는 가치 산정 기준이 다릅니다.

* 시세 분석

* 본건 단독주택의 감정가는 3.76억원입니다. 토지 면적(약 87평)과 건물 면적(약 30평)을 고려할 때, 주변 다세대/연립의 가격대보다는 높은 수준에서 책정되었습니다.

* 구룡포 지역 단독주택에 대한 최근 거래 사례를 직접적으로 파악하는 데 한계가 있어, 제공된 JSON 데이터만으로는 정확한 현 시세 기반 분석이 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

* "구룡포7리마을회관" 인근에 위치하며, 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 구룡포항 및 구룡포읍 중심지의 편의시설 접근성 또한 고려해 볼 수 있습니다.

* 주거환경

* 단독주택과 팬션 등이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 교육 및 의료시설

* 인근 지역의 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 보건소, 병원 등의 의료 시설은 구룡포읍 내 또는 인근 도시 지역으로의 접근이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 경계 불확실성

* "1목록 토지의 일부는 타인점유의 개연성이 있으나, 정확한 경계확인을 위해서는 측량이 필요함"이라는 명시가 있습니다. 이는 추후 측량을 통해 경계가 확정될 때 토지 이용 및 소유권 관련 분쟁의 소지가 있거나, 추가적인 토지 확보 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 비행안전구역 지정

* 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 군사 작전상의 이유로 건물 신축, 증축, 개축 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 해당 구역의 구체적인 규제 내용을 확인해야 합니다.

* 타인 점유 개연성

* 토지 일부가 타인에 의해 점유되고 있을 개연성이 있다는 점은, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 이동 가능한 컨테이너 제외

* 건물 옥상에 소재한 이동 가능한 컨테이너 1개동은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 해당 컨테이너를 별도로 처리해야 할 수도 있음을 의미합니다.

* 가축사육제한구역

* 해당 지역은 모든 축종에 대해 사육이 제한되는 구역이므로, 축산업과 관련된 활동을 고려하기 어렵습니다.

* 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 주소지 인근에 명확히 지정된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 전반적으로 폐기물처리시설 등의 입지 논의가 있기에, 향후 주변 개발 계획을 주시할 필요는 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 포항시 구룡포읍에 위치한 단독주택으로, 2016년 12월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(원축연도 1986년)입니다.

* 권리관계가 깨끗하여 인수할 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 채권자인 구룡포농업협동조합이 신청한 임의경매 건으로, 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 입지적으로는 "구룡포7리마을회관" 남서측에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 서측으로 넓은 도로에 접해 있습니다.

* 다만, 토지 경계 불확실성, 타인 점유 개연성, 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 실제 점유 관계, 경계 확인, 주변 환경 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 제공된 주변 연립/다세대 주택의 시세 정보만으로는 본건 단독주택의 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 감정가(3.76억원)는 지역 내 다세대/연립 주택의 거래가보다 높은 수준이므로, 단독주택으로서의 가치, 토지 이용 가능성, 향후 개발 잠재력 등을 종합적으로 평가하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 안전성

* 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 등기부상 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 신축 건물

* 2016년 사용승인을 받아 건물 자체의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 용이성이 높을 것으로 예상됩니다. (원축연도 1986년이나 2016년 사용승인)

* 일괄매각

* 토지와 건물을 함께 매각하므로, 재산권 행사에 유리합니다.

* 입지적 잠재력

* 구룡포 지역의 관광 및 지역 활성화 가능성에 따른 향후 부동산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 376,573,840원

* 주변 시세 분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 JSON 정보는 본 건 단독주택과 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다. 해당 정보들은 2,500만원에서 12,800만원 사이의 거래가를 보여주고 있으나, 이는 주로 소형 빌라/연립의 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다.

* 본 건은 단독주택으로서 약 87평의 토지와 약 30평의 건물을 포함하고 있으며, 감정가는 3.76억원입니다.

* 해당 지역의 단독주택에 대한 최신 시세 정보 파악에 한계가 있어, 정확한 현 시세 기반 예상 입찰가 산출에는 제약이 있습니다. 검색된 단독주택 매물 중 113평 토지에 53평 건물이 3.7억원에 거래된 사례가 있으나, 이는 계획관리지역으로 본건(제1종일반주거지역)과 용도지역이 다릅니다.

* 리스크 요인 고려

* 토지 경계 불확실성, 타인 점유 개연성, 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 수 있습니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 시세 비교가 어렵지만, 감정가 3.76억원을 기준으로, 리스크 요인과 지역의 잠재적 가치를 종합적으로 판단할 때, 3억원 초반에서 3억원 중반 (약 300,000,000원 ~ 350,000,000원) 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자들의 성향 등에 따라 달라질 수 있는 범위이며, 최종 입찰가 결정은 철저한 추가 조사 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.