나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1302 [1] 대구광역시 수성구 범어동 35-1 범어역우방유쉘 12층1208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "범어네거리" 북서측 인근에 위치하는 "범어역우 방유쉘" 제12층 제1208호 단위세대로서, 부근 일대는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공공시 설(법원 등) 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건단지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상42층 건 중 제12층 제1208호 단위세대로서, - 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, - 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등, - 바 닥: 강마루 및 타일 마감 등, - 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 건[아파트,근린생활시설]부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상물건단지 동측으로 폭 약 70M, 남측 및 서측으로 폭 약 10M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 광로1류(폭 70m 이상) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1302 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: (내용 없음)

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

1.2. 물건현황

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 35-1 범어역우방유쉘 12층1208호

용도: 아파트

토지면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

토지지분: 28.677㎡ (약 8.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 141.50㎡ (약 42.80평)

건물지분: 141.5027㎡ (약 42.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가

감정가: 1,100,000,000원 (11억원)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

대상 물건은 대구광역시 수성구 범어동에 위치한 "범어역우방유쉘" 아파트 12층 1208호입니다.

물건은 "범어네거리" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 부근 일대는 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 법원 등 공공시설이 밀집한 지역으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 단지 동측으로 폭 약 70미터, 남측 및 서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용)로 지정되어 있습니다. 또한, 광로1류(폭 70m 이상) 및 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. (하천 관련 사항은 건설과 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2020년 12월 21일자 수협은행의 근저당권(을9, 채권액 990,000,000원)입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2014-12-19: 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 2020-12-21: 근저당권 (말소기준권리) (을9, 수협은행, 990,000,000원)

* 2022-01-06: 근저당권 (말소) (을14, 수협은행, 96,000,000원)

* 2023-06-13: 소유권이전 (재산분할) (갑3, 김송연)

* 2024-11-15: 가압류 (말소) (갑4, 현대카드주식회사, 6,777,523원)

* 2024-11-28: 압류 (말소) (갑5, 영주시)

* 2024-12-04: 가압류 (말소) (갑6, 주식회사에이치비캐피탈, 179,085,153원)

* 2024-12-10: 가압류 (말소) (갑7, 수협은행, 174,422,640원)

* 2024-12-12: 가압류 (말소) (갑8, 주식회사아이엠뱅크, 47,834,587원)

* 2025-01-03: 압류 (말소) (갑9, 수성세무서장)

* 2025-01-06: 가압류 (말소) (갑10, 엔에이치농협캐피탈주식회사, 26,326,808원)

* 2025-01-08: 압류 (말소) (갑11, 수성구(대구광역시))

* 2025-01-08: 가압류 (말소) (갑12, 경북신용보증재단, 30,000,000원)

* 2025-01-23: 가압류 (말소) (갑13, 대구축산업협동조합, 25,825,397원)

* 2025-12-15: 강제경매 (말소) (갑18, 김난아, 21,355,068원)

* 2026-01-08: 임의경매 (말소) (갑19, 유케이제십차유동화전문, 1,025,634,761원)

* 2026-01-16: 가압류 (말소) (갑20, 근로복지공단, 39,421,050원)

등기부 채권 총액은 1,615,693,158원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 현황상 인수할 보증금은 합계 0원입니다.

기타 참고사항에 따르면 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리(2020-12-21자 수협은행 근저당) 이하의 모든 권리(을14 근저당, 갑4~갑20의 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

단, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내역에는 기재된 바 없어 해당 사항이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 소재한 대구광역시 수성구 범어동은 대구의 대표적인 부촌이자 핵심 상업지구로, 우수한 생활 환경과 풍부한 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 범어네거리 주변은 학군, 교통, 편의시설 등 모든 면에서 높은 수준을 자랑합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

범어역을 중심으로 형성된 역세권 상권으로서, 대규모 아파트 단지와 오피스, 공공기관(법원 등)의 집적으로 인해 유동인구가 풍부합니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소가 많습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 범어역우방유쉘아파트

주소: 대구광역시 수성구 범어동 35-1

사용승인일: 2009년 9월 29일

총 동수: 1개동

총 세대수: 292세대

최고 층수: 42층 (본건 12층)

전용 면적: 141.50㎡ (약 42.80평)

공급 면적: (해당 호실의 정확한 공급면적은 별도 확인 필요. 전용 141.50㎡ 기준 아파트는 통상 50평대 후반~60평대 초반의 공급면적을 가짐)

주차: 총 68대 (단지 정보 상, 건축물대장상 옥내 515대, 옥외 68대, 총 583대 가능)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소.

전기차 충전기: 지상 3대, 지하 9대.

5.2. 편의시설 및 주거환경

인근에 각종 상업시설, 은행, 병원, 교육시설(유치원, 초/중/고등학교 등)이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 법원 등 공공기관이 인접해 있어 행정 편의성도 높습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 사건 특이사항

본건은 중복 사건으로 진행되고 있으며, 유동화 물건의 특성을 가집니다. 이는 경매 절차 진행 중 추가적인 변동 사항이 발생하거나, 채권 관련 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.2. 권리 및 명도 리스크

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 확인된 점은 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 협의가 필요한 사항은 없는지 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요합니다. (인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨)

6.3. 기타 리스크

현재 파악된 정보 상으로는 특별한 혐오시설이나 법적 제한 사항 등은 없으나, 향후 개발 계획이나 지역 규제 변화 등은 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 대구광역시 수성구 범어동의 핵심 입지에 위치한 아파트입니다. 범어역 역세권으로 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설 및 공공시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

감정가는 11억원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세는 9억원 내외로 파악됩니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다. 임차인 관련 인수 보증금도 없는 것으로 나타났습니다.

다만, 중복사건 및 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 추가적인 현장 조사와 소유자/채무자/점유자 등에 대한 면밀한 확인을 통해 명도 및 권리 관계의 최종적인 리스크를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 최고의 입지: 대구 수성구 범어네거리, 범어역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 자랑합니다.

* 우수한 주거 환경: 잘 갖춰진 생활 인프라와 쾌적한 단지 환경으로 높은 주거 만족도를 기대할 수 있습니다.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 권리상의 복잡한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지인 "범어역우방유쉘"의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 30일: 전용면적 115.37㎡ (약 35평) 8억 4,000만원

* 2026년 5월 11일: 전용면적 115.37㎡ (약 35평) 7억 9,000만원

* 2026년 6월 15일: 전용면적 141.50㎡ (약 42.8평) 8억 8,500만원

본 물건은 전용면적 141.50㎡ (약 42.8평)이며, 감정가는 11억원입니다.

최근 동일 면적의 실거래가가 8억 8,500만원인 점을 감안할 때, 현재 시장 시세는 9억원 내외로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

감정가(11억원) 대비 최근 실거래가(8억 8,500만원) 간의 괴리가 존재합니다.

일반적으로 경매에서는 감정가를 기준으로 경쟁이 붙지만, 최근 실거래가를 반영한 시세가 9억원 내외임을 고려할 때, 8억 5,000만원에서 9억 5,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

중복사건 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여, 무리한 가격 경쟁보다는 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 추가 시세 분석, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 결정해야 합니다.

*본 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 산정되었습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.