나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10096 [1] 경상북도 경산시 압량읍 신대리 431-1 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 압량읍 부적리 소재 "압량중학교" 남동측 인근(신대리)에 위치하며, 주위일대는 근린생활시설 및 다가구주택, 다세대주택 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 서측 간선도로(대학로)에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 18미터, 남측으로 폭 약10미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(경산시고시제2023-124호,별도확인), 소로1류(폭 10m~12m)(압22)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(압6)(접합), 가축사육제한구역(2024-11 -28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다 중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(압량중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, (사용승인일: 2012.07.13) 외벽: 돌붙임, 일부 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥: 장판 및 일부 타일 등 마감, 창호: 하이샷시 이중창 입니다.

이용상태

업무시설(소매점 및 오피스텔)로서 1층: 소매점, 화장실 등 2층~4층: 주거용 오피스텔로서 각 층별로 4개호가 있으며, 호별로 각각 방1, 거실 겸 주방1, 욕실1, 다용도실1 등으로 이용중 입니다.

설비내역

1층~4층: 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 본 건물 2~4층의 내부상황 등은 거주인의 부재 및 폐문으로 인하여 공부상 기재내역, 건축물현황도 및 현장에서의 외부 관찰 등에 의거하여 통상적인 마감상태를 전제로 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

2. 입지조건

본건은 경상북도 경산시 압량읍 신대리에 위치하며, 주변 일대는 근린생활시설 및 다가구주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다. [cite: 본문] "압량중학교" 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: 본문] 차량 출입이 가능하며, 서측 간선도로인 대학로에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. [cite: 본문] 토지는 세장형의 토지로서 인접 대지와 등고 평탄하며, 주상복합 용도로 이용 중에 있습니다. [cite: 본문] 본건 북측으로 폭 약 18미터, 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: 본문]

3. 권리분석

토지 및 건물 등기부 등본 확인 결과, 말소기준권리는 2011년 12월 9일자 대구은행 근저당권(채권최고액 562,500,000원)입니다. [cite: 본문] 본 건 경매개시결정등기(2025.12.15, 주식회사아이엠뱅크, 채권액 345,928,760원)는 말소될 예정입니다. [cite: 본문] 소유권 이전 및 근저당권 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: 본문]

현재 파악된 임차인은 총 14명으로, 이들의 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자, 보증금 및 차임 정보가 제공되었습니다. [cite: 본문] 주요 임차인 정보를 보면, 오 수영(보증금 4,000만원, 전입 2022.12.21), 홍 도휘(보증금 4,000만원, 전입 2023.03.29), 정 온유(보증금 4,000만원, 전입 2023.01.09) 등이 있습니다. [cite: 본문] 나머지 임차인들은 보증금 또는 차임이 0원이거나 미상인 경우가 많습니다. [cite: 본문] 확인된 임차인 모두 '대항력 없음'으로 분류되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. [cite: 본문] 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: 본문]

임차인 중 보증금 또는 차임 정보가 미상인 경우(김 , 박 , 박 , 범 , 신 , 이 , 이 , 정 , 정 , 최 )는 예상치 못한 채무 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. [cite: 본문]

4. 상권분석

본 건이 위치한 경산시 압량읍 신대리 지역은 준주거지역에 해당하며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. [cite: 본문] 주변은 근린생활시설, 다가구 및 다세대 주택이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. [cite: 본문] 또한, 본 건물 자체의 이용 상태가 1층은 소매점, 2층부터 4층까지는 오피스텔로 구성되어 있어, 해당 건물 내에서도 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다. [cite: 본문] 경산시 압량읍 일대에는 오피스텔뿐만 아니라 아파트, 원룸, 빌라 등 다양한 형태의 부동산 매물이 존재하며, 이는 지역 내 수요가 꾸준함을 시사합니다. 다만, 구체적인 해당 번지(431-1)의 오피스텔 실거래가 정보는 최근 12개월간 거래가 없어 직접적인 시세 파악이 어렵습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물로, 2012년 7월 13일에 사용 승인되었습니다. [cite: 본문] 외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 하이샷시 이중창으로 마감되었습니다. [cite: 본문] 1층은 소매점 및 화장실로 이용되고 있으며, 2층부터 4층까지는 각 층당 4개 호실씩 총 12개의 오피스텔(방 1, 거실 겸 주방 1, 욕실 1, 다용도실 1 구조)로 이용 중입니다. [cite: 본문] 위생, 급배수, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: 본문]

주변 환경으로는 "압량중학교"가 인접해 있으며, 이는 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. [cite: 본문] 대중교통 이용이 편리하며, 경산시는 역사와 자연이 어우러진 도시로 대구, 팔공산 등과 인접하여 다양한 문화 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본 건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류에 해당합니다. [cite: 본문] 또한, 가축사육제한구역(공동주택 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M), 상대보호구역(압량중학교), 비행안전제3구역(전술) 등의 제한사항이 있습니다. [cite: 본문] 특히 비행안전제3구역(전술)은 건축물 신축이나 증축 시 군사시설의 보호와 관련된 규제를 받을 수 있으므로, 추후 개발이나 증축 계획이 있다면 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. [cite: 본문] 임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 경우, 추후 명도 과정이나 정산 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. [cite: 본문]

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 압량읍에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. [cite: 본문] 건물은 2012년에 건축되어 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 있고, 1층 상가와 상층부 오피스텔로 구성되어 있어 수익형 부동산으로서의 잠재력을 지니고 있습니다. [cite: 본문] 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임차인 중 일부 정보 미확인자는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. [cite: 본문] 토지이용계획상의 비행안전구역 등은 향후 개발 시 제약이 될 수 있습니다. [cite: 본문]

8. 투자 포인트

* 경산시 압량읍 택지지구 내 위치하여 주거 및 상업 활동이 용이함.

* 1층 상가 및 2-4층 오피스텔 구성으로 인한 복합 수익 창출 가능성.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담 없음.

* 반경 내 아파트 단지들이 다수 존재하여 배후 수요 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,485,090,780원입니다. [cite: 본문] 주변 아파트 경매 사례를 살펴보면, '이편한세상 경산신대' 전용 84.79㎡(약 25.65평)의 2차 최저가가 1억 5,190만원, '한신휴플러스 아파트' 전용 84.61㎡(약 25.5평)의 2차 최저가가 1억 8,760만원, '경산코아루 아파트' 전용 84.98㎡(약 25.7평)의 2차 최저가가 1억 8,340만원 수준으로 파악됩니다. 해당 매물은 오피스텔이며, 건물 면적은 약 149평으로 아파트보다 규모가 크고, 1층 상가 부분도 포함되어 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 해당 지역의 오피스텔 매매 실거래가 정보가 부족한 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 본 건의 경우 오피스텔 12실과 1층 소매점의 잠재적 임대 수익률을 고려한 시세 산정이 요구됩니다.

감정가 14억 8,509만 원을 기준으로, 보증금 인수분이 없고 추가적인 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 시장 상황 및 경매 경쟁률에 따라 다르겠으나, 대략 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 11억 8,000만 원 ~ 13억 3,000만 원 범위 내에서 시세 조사를 통한 최종 입찰가 결정이 권고됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.