나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10095 [1] 대구광역시 수성구 범물동 1372 범물청아타운 205동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "범일초등학교" 동측 인근에 위치하는 "범물청 아타운" 제205동 제12층 제1202호 단위세대로서 부근일대는 아파트단지, 단지내 상가,학교 및 관공서 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 속한 단지내까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 제12층 제1202호 단위세대로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 내 벽 : 벽지 및 타일 등 바 닥 : 바닥마감재, 타일 등 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 북측 하향경사진 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 북측으로 폭 약 35미터, 남측, 동측 및 서측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(범물중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (범일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(범일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지 개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임. ②기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10095 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 1372 범물청아타운 205동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 311,000,000원

토지면적: 63.57㎡ (약 19.23평)

토지지분: 63.57㎡ (약 19.23평)

건물면적: 134.73㎡ (약 40.75평)

건물지분: 134.73㎡ (약 40.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 수성구 범물동에 소재하며, "범일초등학교" 동측 인근에 위치한 "범물청아타운" 205동 12층 1202호입니다. 부근 일대는 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교 및 관공서 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

대상 물건이 속한 단지 내까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

대상 물건 단지 북측으로 폭 약 35미터, 남측, 동측 및 서측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금별유치원, 범물중학교, 범일초등학교, 삼덕유치원), 절대보호구역(범일초등학교), 택지개발지구 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리

을구 5번 근저당 (2015년 6월 16일, 국민은행, 213,600,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 514,347,221원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약

- 갑1: 권정락 (1992-12-30, 공유자지분전부소유권이전)

- 갑2: 양필년 (2001-02-15, 소유권이전)

- 갑3: 김숙자 (2014-04-21, 소유권이전)

- 을5: 국민은행 (2015-06-16, 근저당, 213,600,000원) - 말소기준권리

- 갑6: 정자랑 (2022-11-09, 소유권이전, 상속)

- 갑7: 홍순금 (2025-01-20, 가압류, 152,400,000원) - 말소

- 갑8: 현대캐피탈 (2025-06-16, 가압류, 23,023,734원) - 말소

- 갑9: 현대캐피탈 (2025-06-19, 가압류, 16,315,117원) - 말소

- 갑10: 주식회사 케이비국민카드 (2025-06-27, 가압류, 60,947,853원) - 말소

- 갑11: 신한카드 (2025-07-02, 가압류, 31,255,495원) - 말소

- 갑12: 국민은행 (2025-12-16, 임의경매, 201,353,206원) - 말소

- 갑13: 삼성카드 (2026-01-27, 가압류, 16,805,022원) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 없습니다.

4. 상권분석

상권분석

대상 물건은 대구 수성구의 대표적인 주거 지역인 범물동에 위치하고 있습니다. 주변으로 범일초등학교, 범물중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 단지 내 상가 및 주변 편의시설 이용이 용이합니다. 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 이용상태

현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 설비내역

위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보

- 아파트명: 청아타운

- 관리사무소 연락처: 053-783-7298

- 주소: 대구광역시 수성구 범물동 1372 청아타운

- 사용승인일: 1992년 11월 25일

- 총 동수: 8동

- 총 세대수: 680세대

- 총 전용면적: 73,711.8㎡

- 총 대지면적: 89,894.4㎡

- 주차대수: 총 362대 (지상 6대, 지하 24대)

- 최고층: 15층

- 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 유동화 물건

채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 절차와는 다소 차이가 있을 수 있으며, 관련 내용을 충분히 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상

임대차 관계가 명확하게 확인되지 않아 명도 협상 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화

1992년 준공된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링을 고려해야 할 시점이 도래할 수 있으며, 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 시설

특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 광로 및 중로 등 도로에 인접하여 소음 등의 환경적인 영향을 받을 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범물동의 인기 지역에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 3억 1,100만원 대비 최근 실거래가(134.73㎡ 기준 3억 2026년 5월 3억 2026년 5월 30,000만원)가 비슷한 수준을 보이고 있어 시세 반영이 잘 되어 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 건물 노후화는 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 말소기준권리 하로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 입지적 장점

대구 수성구는 명문 학군과 편리한 생활 인프라로 수요가 꾸준한 지역입니다. 범물동은 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다.

* 교육 환경

범일초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 대규모 단지

총 680세대의 대규모 단지로, 관리 효율성이 높고 주거 편의성이 양호합니다.

* 시세 안정성

최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 급격한 시세 하락보다는 안정적인 가치를 유지할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 311,000,000원

최근 매매 사례 (134.73㎡): 300,000,000원 (2026년 5월)

인수할 보증금: 0원

최근 실거래가 및 감정가격을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 300,000,000원에서 311,000,000원 범위로 판단됩니다.

유동화 물건이라는 특수성과 향후 명도 관련 변수 등을 감안하여, 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.