나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10102 [1] 대구광역시 북구 태전동 997-1 칠곡에덴타운 105동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 "관천초교" 북서측에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 도시철도3호선 '칠곡운암 역'이 소재하는바, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층(사용승인일자: 1993.02.13) 중 4층 405호 로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바 닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감, - 창 호 : 새시 이중창 등.

이용상태

'아파트'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로와 대체로 등고평탄하며 "아파트부지"로 이용중 임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약30미터, 동측 및 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(공동주택 용지), 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사 육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기 타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 이해관계인의 부재로 인하여 집합건축물관리대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민탐문등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

물건 비고

2026.7.22.자 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하며 대항력 포기한다는 확약서 제출됨(전액 변제 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환청구권 포기하며 임차권등기 말소 동의한다는 서면 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경10102 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 북구 태전동 997-1 칠곡에덴타운 105동 4층405호

용도: 아파트

감정가: 142,000,000원

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평) - 전용면적 기준

토지면적: 34.80㎡ (약 10.53평) - 토지지분 기준

1.3. 건축물 현황 (칠곡에덴타운)

사용승인일: 1993년 02월 13일 (준공 후 약 33년차)

총 동수: 4개동

총 세대수: 480세대

최고 층수: 15층 (본건 105동은 13층)

주차대수: 총 339대 (세대당 약 0.7대)

주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경. 2026년 7월 22일 자로 신청채권자가 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함. 이는 전액 변제를 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 서면 제출을 의미함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 북구 태전동 소재 "관천초등학교" 북서측에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 대구 도시철도 3호선 "칠곡운암역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북측으로 폭 약 30미터, 동측 및 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로와 접하고 있어 도시계획상 입지가 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 12월 12일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인으로 정재영 씨가 등재되어 있습니다.

- 보증금: 145,000,000원 (1차 보증금 감액분 5,000,000원 고려 시, 최초 보증금은 더 높았을 수 있음)

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-02-08

- 확정일자: 2022-01-17

- 배당신고일자: 2025-02-14

- 대항력: 없음 (주의사항 참고)

- 비고: 임차인 정 씨는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 7월 22일 자로 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라, 임차인의 잔존 보증금에 대한 매수인 인수 부담은 없습니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본 물건이 위치한 태전동 일대는 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설과 상업시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 학교와 마트, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 특성

칠곡에덴타운은 1993년에 준공되어 30년 이상 경과한 아파트 단지입니다. 건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 본건은 105동 4층에 위치합니다. 내부 설비로는 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 개별난방 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 교육 환경

단지 인근에 대구관천초등학교, 대구태전초등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1993년 준공된 건물로, 약 33년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 리모델링의 필요성을 제기할 수 있으나, 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인의 권리관계 변동 가능성 (낮음)

신청채권자인 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 미회수분에 대한 매수인 인수 위험은 현저히 낮습니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 관련 서류의 완결성에 대한 최종적인 법률적 검토는 필수적입니다.

6.3. 주변 시설 검토

본 물건 주변에는 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어, 일반적으로 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다. 다만, 정확한 입지 분석을 위해서는 현장 방문 및 상세 조사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 태전동의 아파트로서, 역세권(칠곡운암역) 인근에 위치하며 생활 편의시설과 교육 환경이 양호한 편입니다. 특히, 채권자 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리 관계가 매우 명확해져 매수인의 인수 부담이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 그러나 1993년 준공된 건물로 노후화가 진행되었으며, 감정가(1억 4,200만원) 대비 최근 실거래가(1억 900만원 ~ 1억 2,000만원)가 낮게 형성되어 있는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차인 관련 인수 위험이 없어 매우 안전한 물건입니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 도시철도 3호선 칠곡운암역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 학군 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 오래된 아파트이지만, 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (장기적 관점)

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(60㎡)의 실거래가가 2026년 7월 13일 기준으로 1억 2,000만원에 형성되어 있습니다. 감정가는 1억 4,200만원이나, 최근 실거래가 및 건물 노후화 등을 고려할 때, 입찰 희망가는 1억 25,000,000원 ~ 1억 3,500,000원 사이로 책정하는 것이 합리적입니다. 이에 따라 1억 30,000,000원 수준을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.