나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1258 [1] 충청남도 서천군 장항읍 신창리 171-17 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리 소재 "중앙시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각급 주택 및 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, "단독주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로가, 본건 북측으로 폭 약 4m 내외의 아스콘포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-11-13)(학교경계선으로부터200미터이내)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 "건물 감정평가요항표" 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 별지 "건물 감정평가요항표" 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 시멘트 블록조 스레트지붕 단층(현황 강판지붕 등) 주택 건으로서, 외벽 : 벽돌붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지, 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

"주택"으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비(1층 전기보일러, 2층 기름보일러 등) 등이 구비되어 있음. * 2층 기름보일러 등의 정상작동 여부 등은 재확인을 요함.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 본건 기호 2 건물의 부합물 내지 종물로 사료되는 제시외 "㉠주택(2층 일부에 소재)"이 소재하여 별도 평가하였으며, 기타 의견란의 "기타 참고 사항" 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 기호 2 건물의 면적 및 제시외 건물의 면적 등은 채권자 또는 채무자 측의 별도 증빙자료 제출 등이 있을 시 면적 특정 및 감정평가액이 향후 변동될 수 있음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 주택(2층 부분에 소재)매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경1258 (1)

소재지: 충청남도 서천군 장항읍 신창리 171-17

용도: 단독주택

감정가: 89,855,000원

토지면적: 121.00㎡ (약 36.6평)

건물면적: 93.00㎡ (약 28.1평) (본건물), 26.40㎡ (약 8.0평) (제시외 건물)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리 소재 "중앙시장" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 각급 주택 및 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교경계선으로부터 200미터 이내)

1.2. 권리분석

등기부현황:

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 17일 접수된 서천군수산업협동조합의 강제경매(75,943,248원)입니다.

매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되지 않으며, 후순위 권리 및 채권은 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 별도로 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

인수 가능한 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 현황 조사 시 임차인이 존재하는 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 유사 물건 시세 분석:

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 중 서천군 장항읍 신창리에 해당하는 거래는 다음과 같습니다.

2026년 7월 14일, 50.52㎡ (약 15.3평)의 연립 주택이 2,200만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 26일, 58.92㎡ (약 17.8평)의 연립 주택이 3,250만원에 거래되었습니다.

2026년 2월 13일, 72.66㎡ (약 22.0평)의 다세대 주택이 8,100만원에 거래되었습니다 (해당 지역이 아닌 것으로 추정됨 - 충남 천안시 서북구).

분석:

본건은 단독주택으로, 제공된 연립/다세대 주택과는 용도 및 건물의 형태가 다릅니다. 또한, 본건 건물의 신축 연도가 1966년경으로 추정되는 반면, 거래된 연립 주택은 1991년식입니다. 비교적 최신인 2014년식 다세대 주택 거래가 있으나, 해당 물건은 전용면적 72.66㎡에 8,100만원으로, 본건의 건물 면적(93㎡) 및 토지 면적(121㎡)을 고려할 때 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

본건 감정가 89,855,000원은 토지(121㎡)와 건물(93㎡+26.4㎡)을 포함한 가격으로, 주변 시세보다 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 일반상업지역이라는 용도적 이점을 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 75,000,000원

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건은 "중앙시장" 남서측 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 인접하여 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 버스정류장 및 간선도로가 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

주변 혐오시설: 현재까지 검색 결과, 본건 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 명도 시 점유자 발생 가능성 및 명도 저항의 위험이 있습니다. 인수 보증금이 0원이라도 대항력 있는 임차인 확인이 필수입니다.

건물 노후화 및 유지보수: 건물 사용승인일이 1966년경으로 추정되어 상당한 노후화가 예상됩니다. 특히 2층 기름보일러 등 설비의 정상 작동 여부 확인이 필요하며, 향후 수리 및 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 2층 부분에 소재한 제시외 건물(주택)이 매각에 포함되어 있으나, 정확한 면적 및 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

지상권 등 미소멸 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 권리 관계를 명확히 파악하기 위해서는 등기부등본 및 현장 조사를 통한 상세 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리에 위치한 단독주택으로, 일반상업지역에 속해 있어 용도적 활용 가치가 잠재되어 있습니다. 중앙시장 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋고 교통도 비교적 양호한 편입니다.

권리관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되나, 임대차 관계 미확인 및 노후된 건물 상태, 명확히 확인되지 않은 지상권 등은 명도 및 명도 후 관리 측면에서 주의가 필요합니다.

감정가는 89,855,000원으로, 주변 시세 및 물건의 특성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

일반상업지역: 단독주택 외 상가 등 다양한 용도로의 전환 또는 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

인근 중앙시장: 상업 시설 밀집 지역으로 배후 수요가 확보될 가능성이 있습니다.

합리적인 감정가: 제시된 감정가가 시장 가치를 반영하고 있으며, 잠재적 리스크 해소 시 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.