나이스옥션 법원경매 서산 2025타경939 [1] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 21-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 소재 태안군청 북동측 근거리, 백화초등학교 북측 인근, 태안군교육문화센터 남서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 공공시설, 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 나대지 및 임야 등이 산재하는 주거지대임.

교통상황

본건 동측 근거리에 국도 32호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 토지들로서 기호(1) : 대체로 사다리형의 주상용 건물 부지임. 기호(2) : 삼각형의 잡종지 상태(주차장 등)임. 기호(3) : 사다리형의 잡종지 상태(주차장 등)임.

인접 도로상태

기호(1) : 동측으로 왕복 4차선의 도로와 접하며, 이를 통하여 진출입 용이한 상태임. 기호(2,3) : 지적도상 맹지로서 인접지인 기호(1)이나 동문리 21-12번지(군유지)를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한 지역(가축사육불가)), 상대보호구역(백화초등학교)임. 기호(2,3) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가)), 상대보 호구역(백화초등학교)임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지와 제시외 인접지에 걸쳐 냉동창고가 소재하고, 기호(1) 지상에 다수의 파라솔 등이 소재하나 이동이 용이한 것으로서 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

기호(2,3) 토지의 귀 제시목록상 지목은 "유지", "답" 등이나 현황 "잡종지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4)는 2018년 4월 사용승인된 경량철골구조 경량철골구조(센드위치판넬)지붕 단층 건물로서 외벽 : 판넬 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 및 인테리어 마감 등 창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

일반건축물대장의 건축물 현황도상 근린생활시설과 주택(방2, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실, 다용도실) 등의 구조임.

설비내역

위생설비, 전기설비, 주택 부분에 난방설비, 근린생활시설 부분에 천정형 에어컨, 건물 옥상 부분에 태양광설비 2식(각 3KW로 추정됨) 등이 설치되어 있는 것으로 보임.

부합물 및 종물

건물 전면에 목재 데크 및 가추 등이 설치되어 있으며, 건물 후면에 보일러실이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 감정평가서상 제시외건물㉠(보일러실) 매각 포함
- 건물전면의 목재데크, 차양 및 지붕 소재 태양광설비 2식 매각 포함(감정평가서 참조)
- 냉동창고, 파라솔 매각 제외(감정평가서 참조)
- 목록 2, 3 지목은 유지, 답이나 현황 잡종지(감정평가서 참조)
- 목록 2, 3 제1종일반주거지역(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 서산지원 25타경939 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 21-1

* 용도: 근린생활시설 및 주택

* 감정가: 1,303,094,400 원

* 토지면적: 1398.00㎡ (약 423.50 평)

* 건물면적: 291.64㎡ (약 88.22 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2018년 4월 23일

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인 존재 (상세 내용은 권리분석 섹션 참조)

* 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

* 감정평가서상 제시외 건물인 보일러실(㉠)이 매각에 포함됩니다.

* 건물 전면의 목재 데크, 차양 및 지붕 소재 태양광 설비 2식도 매각에 포함됩니다.

* 냉동창고와 파라솔은 매각에서 제외됩니다.

* 토지 목록 2, 3의 경우, 공부상 지목은 유지 및 답이나 현황은 잡종지 상태입니다.

* 토지 목록 2, 3은 제1종일반주거지역으로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 충청남도 태안군 태안읍에 위치하며, 태안군청 북동측 근거리, 백화초등학교 북측 인근, 태안군교육문화센터 남서측에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 각종 공공시설, 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설, 나대지 및 임야 등이 산재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본 건 동측 근거리에 국도 32호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 기호(1)은 동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 진출입이 용이합니다.

* 토지 기호(2,3)은 지적도상 맹지이나, 인접지인 기호(1) 토지 또는 동문리 21-12번지(군유지)를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

* 본 건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한지역) 및 상대보호구역(백화초등학교)에 해당됩니다.

2.4. 주변 환경 관련 참고사항

* 태안군 생활폐기물 소각시설이 삭선길 354일원에 위치하고 있으며, 해당 사업지는 본 물건지에서 직선거리상 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

* 군사시설 관련 논란이 일부 지역에서 제기되고 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

* 말소기준권리: 2024년 8월 16일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(채권최고액 656,400,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이종미

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2018년 6월 5일

* 확정일자: 2024년 8월 7일

* 대항력: 있음

* 임차인: 이진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2024년 2월 14일

* 확정일자: 2024년 8월 7일

* 대항력: 있음

3.3. 인수 권리 및 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 상기 임차인들은 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 경우 법적 관계가 복잡할 수 있으므로, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 정확한 인수 여부 및 승계 조건을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 등기부상 권리관계

* 토지 등기부: 소유권(김춘귀) 외 다수의 근저당, 지상권, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 건물 등기부: 소유권보존(이종임) 외 근저당, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있었으며, 이 또한 말소기준권리 이하 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 본 건은 태안군청, 학교, 교육문화센터 등 공공시설과 주거단지가 인접한 지역에 위치하여 안정적인 근린생활시설 및 주거용 상권 형성이 가능합니다.

* 주변에 아파트 단지 및 주택가가 산재해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 국도 32호선이 인접해 있어 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 이는 잠재적 고객 유입에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 백화초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 태안군청 등 공공기관이 가까워 행정 이용이 편리합니다.

* 태안군교육문화센터 등 문화시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 2명의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정 및 임대차 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 법적 해석 및 상황에 따라 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공부와의 차이: 토지 지목(유지, 답)과 현황(잡종지)이 상이한 점이 있어, 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 맹지(부분적): 토지 기호(2,3)는 지적도상 맹지이므로, 해당 토지의 실질적인 이용 및 활용 방안을 신중히 검토해야 합니다.

* 매각 제외 물건: 냉동창고, 파라솔 등 일부 부속물은 매각 대상에서 제외되므로, 현장 확인 시 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 태안군 태안읍의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치한 근린생활시설 및 주택으로, 비교적 신축(2018년 사용승인) 건물이라는 장점이 있습니다. 주변의 공공시설 및 교통망 또한 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 공부와의 차이, 일부 맹지 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 대비한다면, 지역 내에서 안정적인 임대 수익 또는 실거주 용도로 활용 가능한 가치 있는 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년에 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용 절감 및 즉시 사용 가능성이 높습니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택이 혼합되어 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다. (예: 1층 상가, 2층 주택 임대 등)

* 입지적 장점: 관공서, 학교 등 생활 편의시설이 밀집된 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 단순화되고, 별도 명도나 권리 처리에 대한 부담이 줄어듭니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,303,094,400원입니다. 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 법률 전문가와 상의하여 정확한 인수 여부를 재확인하는 것이 중요합니다. 최종 예상 입찰가는 본 물건의 실제 시장 가치, 현장 조사 결과, 권리 관계에 대한 정밀 분석, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 제시된 감정가를 기준으로 하여, 시장 상황 및 잠재적 리스크 등을 감안한 합리적인 수준에서 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.