나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1321 [1] 대구광역시 남구 이천동 361-16 희망교대성유니드 107동 7층705호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 "대구중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근일 대는 단독주택, 빌라, 아파트, 노선상가 및 업무용건물, 병원, 금융기관, 숙박시설 , 시장, 근린생활시설, 주상용건물, 종교시설, 관공서, 군부대, 학교 및 하천 등으 로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 도심에 소재 대중교통수단의 이용사정도 무난시 됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 23층건 중 제7층 제705호 단위세대로서, (집합건축물대장상 사용승인일: 2006.06.08) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 바닥: 강마루, 장판지깔기, 타일 등 마감, 창호: 샷시 이중창 등의 구조임.

이용상태

(가) 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화 전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 북서측하향경사지대내에 자체지반 비교적 평탄하게 조성된 다각형의 토 지로서, 일단의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지가 도심간선도로인 '희망로'와 접하고 있으며, '이천로', '봉덕로', '신천대로', '신천동로', '중앙대로', '대덕로', '청수로', '수성로', '들안로', '명덕로' 등과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 제3종일반 주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2025-05-20)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-02-23 )(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-07-29)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문 의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구중학교, 세부사 항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 본건의 호별위치는 집합건축물대장 및 현장에서 조사된사항을 근거로 표시하였 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

대구광역시 남구 이천동 361-16 희망교대성유니드 107동 7층705호

1.2. 물건 정보

용도: 아파트 (집합건물)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 256,000,000원

토지면적: 33.53㎡ (약 10.14평)

토지지분: 33.5305㎡ (약 10.14평)

건물면적: 75.75㎡ (약 22.92평)

건물지분: 75.7546㎡ (약 22.92평)

추정 전용면적: 75.75㎡ (약 22.92평)

추정 공급면적 (분양면적): 84.96㎡ (약 25.69평) (최근 매매 정보 기준)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 경매 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1321 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 남구 이천동에 위치하며, "대구중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 빌라, 아파트, 노선상가, 업무용 건물, 병원, 금융기관, 숙박시설, 시장, 근린생활시설, 주상용 건물, 종교시설, 관공서, 군부대, 학교 및 하천 등으로 다양하게 형성되어 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로 및 소로와 접하거나 저촉되는 부분이 있습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역(대구중학교)에 포함됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 도심에 위치하여 대중교통 이용 편의성이 우수합니다.

아파트 단지는 도심 간선도로인 '희망로'와 접하고 있으며, '이천로', '봉덕로', '신천대로', '신천동로', '중앙대로', '대덕로', '청수로', '수성로', '들안로', '명덕로' 등 주요 도로와의 연계가 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본건은 매각으로 인해 권리가 소멸되는 물건으로, 일반적으로 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

단, 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 신한은행 근저당(2015.05.19. 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 소유권이전, 압류, 전세권 설정 등이 포함됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2015.05.28

대항력: 없음

임차인: 채 (1)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

임차인: 채 (2)

보증금: 100,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2015.05.28

배당신고일자: 2026.01.20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인들의 대항력은 없는 것으로 분석되어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 말소기준권리

을8, 근저당권, 신한은행, 2015.05.19. 접수, 채권액 205,800,000원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 이천동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 주변에 다양한 생활 편의 시설 및 교육 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

희망교대성유니드 아파트 단지는 총 635세대로, 지역 내에서 상당한 규모를 차지하며 주거 중심지로 기능하고 있습니다.

4.2. 잠재력

대구 도심과 인접해 있고 주요 도로망과의 연계성이 뛰어나 교통 접근성이 우수하며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

인근에 학교, 병원, 금융기관, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가, 인근 상업 지구를 통해 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 시장, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 대구중학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 여건이 양호합니다.

주변에 다수의 학교가 있어 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

5.3. 기타

아파트 단지는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다.

총 주차 대수 218대 (지상 4대, 지하 17대)로, 총 635세대 대비 세대당 주차 공간은 약 0.34대로 부족한 편입니다.

전기차 충전기(지상) 5대 설치되어 있습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 개별난방(도시가스) 및 승강기, 옥내소화전 설비가 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 또는 권리관계상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 용도 및 건물 번호 불일치 가능성

제공된 JSON 데이터상 건축물대장 총괄표제부와 전유부 내용에 일부 불일치(건물 용도, 동 번호)가 발견되었습니다. 전유부 상에는 102동으로 표기되었으나, 물건 기본 정보에는 107동으로 기재되어 있습니다. 실제 현황과 공부상의 일치 여부에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 주차 공간 부족

총 635세대 대비 총 주차 대수가 218대로, 세대당 주차 공간이 부족하여 거주 편의성에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

주변 환경 정보에 '군부대'가 언급되어 있으나, 구체적인 혐오시설이나 소음, 냄새 등 입주에 부정적인 영향을 미치는 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 이천동에 위치한 아파트로, 도심 접근성이 우수하고 주변 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

유동화 물건이라는 점과 건물 번호 및 용도에 대한 공부상 표기 차이가 확인되어, 낙찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다.

임차인들의 대항력이 없어 권리 인수 부담은 적은 편이나, 유동화 물건의 특성상 추가적인 검토가 필요합니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 적절한 가격에 낙찰받는다면, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

입지: 대구 도심에 인접하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

권리관계: 말소기준권리 이하 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 적습니다.

단지 규모: 635세대의 희망교대성유니드 단지로 지역 내 주요 아파트 단지 중 하나입니다.

시세 대비 저평가 가능성: 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 희망교대성유니드 107동 7층 705호(면적 75.75㎡)에 대한 예상 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 감정가 256,000,000원 대비 약 85% ~ 93% 수준입니다.

최근 매매된 65.74㎡(약 19.89평)의 2026년 6월 9일 거래가 230,000,000원(평당 약 11,560,000원)과 84.96㎡(약 25.69평)의 2026년 4월 실거래가 260,000,000원 ~ 270,000,000원(평당 약 9,600,000원 ~ 10,470,000원)을 참고하여, 본건의 전용면적(75.75㎡)을 기준으로 시세 범위를 추정했습니다.

따라서 본건 면적(75.75㎡) 기준으로 보았을 때, 평당 약 9,600,000원에서 10,470,000원 선을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

투자자의 목표 수익률, 경매 시장 상황, 현장 조사 결과, 그리고 유동화 물건 및 공부상 불일치 가능성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.