나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10113 [1] 대구광역시 북구 침산동 117-3 침산1차화성타운 102동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대승 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "칠성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 주택, 근린생활 시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건(제102동)중 4층 402호로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 - 내벽: 벽지, 타일 등 마감 - 바닥: 바닥재, 타일 등 마감 - 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며, '아파트 부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 왕복 4차선, 남동측 및 북동측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대 로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(2015-03-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2015-03-06)<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호 2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(20 15-03-06)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 현장조사시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하여 동류 형 구분건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10113 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 202,000,000원 (20,200만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 침산동 117-3 침산1차화성타운 102동 4층402호

용도: 아파트

건축년도: 1998년 (사용승인일: 1998년 11월 9일)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물 중 4층 402호

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

토지면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

토지지분: 29.7295㎡ (약 9.00평)

1.3. 아파트 정보

아파트명: 침산1차화성타운

총세대수: 281세대

최고층: 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "칠성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인접 도로 상황은 보통 수준입니다. 본건 단지 남서측으로 왕복 4차선, 남동측 및 북동측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 3월 14일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권액 193,200,000원)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 손정은

전입일자: 1998년 11월 2일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 보증금 0원 이라는 점은 일반적이지 않으므로, 실제 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항)

3.4. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 추가적인 부담을 인수할 가능성은 낮은 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 실제 상황에 대한 철저한 확인 절차가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변으로는 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

침산1차화성타운은 1998년 준공되었으며, 총 281세대로 구성된 아파트 단지입니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북동측 인근에 칠성초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 학군입니다.

5.2. 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

본건 내부 마감 상태 및 구조는 현장 조사 시 거주인 부재로 인해 확인하지 못하였습니다. 유사한 구조의 건물 마감 상태를 참고하여 감정평가되었으므로, 입찰 진행 시 이를 고려하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 손정은 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 권리관계 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 0원 보증금의 실질적인 의미를 파악해야 합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 내부 마감 상태 및 구조를 직접 확인하지 못하여, 내부 상태에 대한 잠재적 하자나 수리 필요성을 파악하기 어렵습니다.

6.3. 토지이용 제한

본건 토지는 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 등 여러 도시계획상의 제한을 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 대구광역시 북구 침산동에 위치한 아파트 물건으로, 준수한 입지조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 20,200만원으로 책정되었으며, 최근 동일 단지의 더 큰 면적(85㎡) 아파트가 23,000만원에서 26,000만원 사이에서 거래된 점을 고려할 때, 감정가 수준은 시장 상황과 비교할 때 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 신고되어 있어 이에 대한 명확한 사실 확인이 무엇보다 중요합니다. 또한, 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

8.1. 입지

대구 북구의 침산동은 주거 선호도가 높은 지역으로, 칠성초등학교 등 교육 시설과 교통 접근성이 양호한 편입니다.

8.2. 시세

감정가 대비 최근 실거래가(더 큰 면적 기준)를 고려할 때, 시세 차익의 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.3. 명도

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이라는 점은 명도에 대한 부담을 크게 줄여줄 수 있는 요소입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 정보를 바탕으로, 본건 아파트의 예상 입찰가는 18,000만원 ~ 20,000만원 범위로 제시합니다. 이는 감정가(20,200만원)를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 0원에 대한 실질 확인 및 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 고려하여 책정되었습니다. 최저 입찰가는 18,000만원으로, 이는 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으며, 최고 입찰가는 감정가 수준으로, 보증금 0원 임차인과의 명도 진행이 원활하다고 판단될 경우 고려할 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법률 전문가와 상담하여 인수되는 권리관계 및 명도 관련 사항을 최종적으로 점검하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.