나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53709 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 434-27 삼미빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "삼일초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 체육시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장과의 거리로 보아 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호로서 외벽 : 석재 및 벽돌치장쌓기 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비 촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.04.25일 수원지방법원 안산지원의 임차권등기명령(2023카임 124)으로 2023.05.24일자로 주택 임차권이 등재 되어 있음.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 황민숙의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 10.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 안산지원 2025타경53709 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 434-27 삼미빌라 2층 201호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호

건축년도: 2010년

건물면적: 76.83㎡ (약 23.24평)

토지면적: 36.82㎡ (약 11.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격정보

감정가: 182,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "삼일초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 체육시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장과의 거리로 보아 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 인접도로

본건은 북서측 및 북동측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경53709) 입니다.

등기사항전부증명서상 2023.05.24.자로 주택임차권(황민숙, 보증금 171,000,000원)이 등재되어 있으며, 이는 2021.03.31. 전입, 2021.03.16. 확정일자를 받았습니다.

이후 2025.11.12. 주택도시보증공사의 강제경매가 개시되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 황민숙의 승계인)

보증금: 171,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-03-31

확정일자: 2021-03-16

배당신고일자: 2023-05-24

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 황민숙의 승계인)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.10.자로 제출하였습니다. 이는 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

4. 상권분석

주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 지역 내 편의시설 및 학군(삼일초등학교 인근)을 이용하기에 무난한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물내역

내벽은 몰탈 위 벽지 도배, 창호는 샷시 이중 창호로 마감되어 있습니다.

급.배수, 위생, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후도

건축년도가 2010년으로, 건물이 준공된 지 16년이 경과하여 시설물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으나, 2026.08.25.부로 기간이 만료되었습니다. 다만, 향후 동일한 규제가 다시 적용될 가능성에 대한 모니터링이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 삼일초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

권리분석상 주택도시보증공사가 대항력을 포기함에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 이는 향후 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 크게 줄여줄 것으로 예상됩니다. 건물은 2010년 준공되어 연식이 있으나, 내부 설비는 갖추어져 있으며 일반적인 다세대주택의 이용 상태를 보이고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 보증금 인수 부담이 없어 매우 깔끔한 권리 인수가 가능합니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 안정적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있어 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 경매 시세 대비 경쟁력: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 지역 시세 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 76㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 기준 193,000,000원에서 205,000,000원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 182,000,000원입니다.

주택도시보증공사의 대항력 포기 및 인수 보증금 없다는 점, 그리고 비교적 양호한 입지 조건을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

현 시세 및 권리상 이점을 고려하여, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 185,000,000원 사이로 분석됩니다.

다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 동향을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.