나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31004 [1] 충청북도 충주시 앙성면 용대리 668 대림퍼스트앤빌 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청감정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 앙성면 용대리 소재 "앙성초등학교" 서측 인근에 위치하는 "대림퍼스트앤빌" 소재 5층 502호로서 주위는 농경지, 단독, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 등 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 아파트 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 공동주택(아파트) 중 5층 502호호서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

용대리 668 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-앙성10)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-앙성12)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(앙성초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률> 용포리 497 : 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(앙성초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경31004 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 용대리 668 대림퍼스트앤빌 5층 502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 183,000,000원

* 토지면적: 51.84㎡ (약 15.69평)

* 토지지분: 51.8364㎡ (약 15.69평)

* 건물면적: 69.98㎡ (약 21.17평)

* 건물지분: 69.9828㎡ (약 21.17평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 충청북도 충주시 앙성면 용대리 소재 "앙성초등학교" 서측 인근에 위치하는 "대림퍼스트앤빌" 5층 502호입니다. 주위는 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에는 학바위계곡과 같은 자연 관광지와 앙성온천지구, 오대호아트팩토리 등 지역 명소가 있어 관광 인프라가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 소재 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 15층 공동주택(아파트) 중 5층 502호입니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샛시 창호 등으로 시공되었습니다.

2.4. 이용 상태

현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

2.5. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 옥내 소화전, 엘리베이터 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용 상태

해당 토지는 2필지가 일단으로 있으며, 대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로 상태

단지 내 도로를 통하여 공도와 연계되어 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한 상태

* 용대리 668: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-앙성10)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-앙성12)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(앙성초등학교).

* 용포리 497: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(앙성초등학교).

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사대림종합건설, 2021-02-15)

* 갑2: 소유권이전 (이태윤, 매매, 2024-09-27)

* 을3: 근저당권 (한국자산관리공사, 151,200,000원, 2024-11-04)

* 갑4: 가압류 (서민금융진흥원, 10,658,283원, 2025-05-07)

* 갑4-1: 4번가압류경정 (서민금융진흥원, 2025-05-09)

* 갑5: 임의경매 (한국자산관리공사, 132,949,923원, 2025-12-22)

* 등기부채권 총액: 161,858,283원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임대관계가 미상임에 따라, 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다. 인수할 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 문제 발생 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지로서 기본적인 상업시설(근린생활시설)이 인접해 있으며, 앙성초등학교가 가까이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 앙성온천지구와 같은 관광 자원과 인접해 있어 지역적인 특색을 지니고 있습니다. 상권 자체의 활발함보다는 주거 안정성과 주변 관광 자원을 활용한 잠재력으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "앙성초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 용이합니다. 또한, 앙성탄산온천, 능암온천랜드 등 온천 시설과 학바위계곡, 오대호아트팩토리 등의 관광지가 가까이 있어 여가 및 문화 활동에 유리합니다.

* 교통: 아파트 단지까지 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지로 이루어져 있으며, 주변은 농경지와 주거지가 혼재된 형태입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 여부 및 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 면밀히 파악해야 합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있습니다.

* 폐리조트 관련 이슈: 충주시에 소재한 폐리조트에서 최근 불미스러운 사건이 발생했다는 뉴스가 있었으나, 해당 폐리조트는 본 물건 소재지인 앙성면과 지리적으로 떨어진 동량면에 위치하고 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다. 다만, 도시 전체의 이미지에 미치는 간접적인 영향은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 앙성면에 위치한 아파트로서, 앙성초등학교와 근접하고 온천, 계곡 등 주변 관광 자원을 활용할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 아파트 중 5층에 위치하며, 일반적인 아파트의 이용 상태 및 설비 내역을 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 임의경매로 인해 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 반드시 사전 조사를 통해 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 관광 자원(앙성온천, 학바위계곡 등)과의 접근성이 우수하여 휴양 및 관광 목적의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경을 제공하는 아파트 단지 내 물건으로, 기본적인 주거 가치를 갖추고 있습니다.

* 생활 필수 시설인 "앙성초등학교"가 인접해 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 183,000,000원입니다. 현재 등기부상 채권 총액은 161,858,283원이지만, 이는 낙찰 후 소멸될 권리들의 총합이므로 입찰가 산정 시 직접적인 부담으로 고려되지 않습니다. 임대 관계 미상이라는 리스크 요인이 있으나, 물건의 위치적 장점과 아파트로서의 기본적인 가치를 고려하여 감정가를 기준으로 경쟁 상황을 파악하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 현장 조사와 임대차 관계 확인 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.