나이스옥션 법원경매 천안 2025타경542 [1] 충청남도 천안시 서북구 부대동 55 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 부대동 소재 '안터방죽' 북측 인근 '한울전원마을' 내에 위치하며, 주위는 "근교(近郊) 전원주택지대' 또는 "시가지후면 전원주택지대"로서, 주거지로서의 제반 여건은 무난시(無難視)됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 본건2필지 공히, '부정형'임. < 지 세 > 당초 '완경사지'였던 것을 '축대'를 쌓고, 평탄하게 조성함. < 이용상태 > 본건2필지를 일괄하여 다세대주택 3개동(棟)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호2토지의 동측으로 콘크리트포장된 '세로'(細路)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공(共)히, < 용도지역 > '도시지역', '자연녹지지역'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ). 이 밖에 기호2는 '준보전산지'( 산지관리법 )가 추가됨.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호1,2 공히, '지목'( 전 및 임야 )과 '현황'( 택지이행지 )이 다름.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3, 4, 5 공(共)히, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, 사용승인 미필(未畢). 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지도배 등 창호 : 새시창호.

이용상태

기호3, 4, 5 공(共)히, '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

급수(給水)배수(排水)설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.( 추정 )

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임. < 기 타 > 본건들은 평가일현재 '사용승인 미필' 상태임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1 공부상 지목이 '전'이나 현황 '택지이행지'임
- 목록 5는 건축허가를 받고 공사를 완료하였으나, 사용승인은 안된 상태임
-화인건설 주식회사로부터 59,510,000원의 유치권신고서 접수되었으나 성립여부 불분명(2026.7.16.자 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 천안지원 2025타경542 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 부대동 55

용도: 다세대주택

감정가: 566,686,500원

토지면적: 648.00㎡ (약 196.14평)

토지지분: 648㎡ (약 196.14평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.91㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인,

1.1. 입지조건

입지조건:

* 위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 부대동 소재 '안터방죽' 북측 인근 '한울전원마을' 내에 위치합니다. 주위는 근교 전원주택지대 또는 시가지 후면 전원주택지대로서 주거지로서의 제반 여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 2필지 모두 부정형이며, 당초 완경사지였던 것을 축대를 쌓고 평탄하게 조성하여 다세대주택 3개동의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지의 동측으로 콘크리트 포장된 세로(細路)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: '도시지역', '자연녹지지역'에 해당합니다. '가축사육제한구역'(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 기호2 토지는 '준보전산지'(산지관리법)의 추가 제한이 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 천안부대초등학교(약 384m), 천안부성중학교(약 192m)가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

1.2. 권리분석

권리분석:

* 말소기준권리: 2021년 4월 5일 접수된 천안신용협동조합의 근저당권 (을8) 입니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 여기에는 근저당권, 가압류, 압류 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력있는임차인: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있습니다. 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 보증금 및 차임이 '미상'으로 표기되어 있어 실제 인수해야 할 보증금이나 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 지상권: 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 권리일 수 있으므로, 지상권의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 1,186,501,610원 (근저당, 가압류, 압류 등)

* 임차인 현황:

* 대항력있는임차인 1명 (보증금 및 차임 미상). 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

상권분석:

* 주거 환경: 본건이 위치한 부대동 일대는 '근교 전원주택지대' 또는 '시가지 후면 전원주택지대'의 성격을 띠고 있으며, 도시 지역 내 녹지 지역에 속하여 주거 환경은 비교적 쾌적한 편입니다.

* 주변 개발: 주변에 '한울전원마을'이 형성되어 있으며, 택지 개발 및 주택 건축이 이루어지고 있는 지역으로 보입니다.

* 부동산 시장: 최근 연립/다세대 주택 거래 사례를 보면, 70.5㎡ ~ 95.94㎡ 면적의 주택들이 11,000만원에서 14,000만원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다. 이는 개별 주택 또는 세대의 시세를 반영하는 것으로, 전체 토지 및 건물에 대한 본건의 감정가(5.67억원)와는 규모 및 평가 대상의 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보:

* 교육시설: 인근에 천안부대초등학교, 천안부성중학교가 있어 도보 통학이 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 전원주택지대 특성상 대형마트나 상업시설까지는 다소 거리가 있을 수 있으며, 차량 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 주위 환경으로 보아 조용한 전원생활 또는 전원형 주거 생활을 희망하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

* 대항력있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 대항력있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서의 분쟁이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 사용승인 미필 건물: 목록 5 건물은 건축허가를 받고 공사를 완료하였으나 사용승인이 나지 않은 상태로, 추후 사용승인 절차를 완료해야 하는 번거로움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '택지이행지'로, 이는 토지 이용 및 재산권 행사 시 불이익이 발생할 수 있는 요소입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 준보전산지 등 지역별 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견:

본건은 천안시 서북구 부대동에 위치한 토지/건물 일괄 매각 물건으로, 주거지로서의 기본적인 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 감정가 대비 최근 개별 다세대주택 매매가가 낮은 점, 사용승인 미필 건물, 공부상 지목과 현황의 차이, 그리고 무엇보다 명확한 금액 확인이 되지 않은 대항력있는 임차인의 존재 및 소멸되지 않는 지상권 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트:

* 잠재적 가치: '도시지역', '자연녹지지역'으로 분류되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 토지 활용: 넓은 토지 면적(648㎡)을 바탕으로 기존 다세대주택 3개동 외 추가 개발 또는 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 시장 상황 및 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근한다면, 문제 해결 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가:

본 물건은 감정가 566,686,500원에 비해, 개별 다세대주택의 최근 매매 사례가 11,000만원 ~ 14,000만원 수준으로 나타나 시장 시세와의 괴리가 있습니다. 이는 본건이 다세대주택 3개 동을 포함한 토지 전체를 일괄 매각하는 것으로 보이기 때문입니다. 그러나 대항력있는 임차인의 보증금 및 차임이 미상이고, 사용승인 미필 건물, 소멸되지 않는 지상권 등 상당한 리스크가 존재하므로, 이러한 위험 비용을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 총 채권액 약 11.8억원이 있으나, 이는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

리스크 요인과 향후 명도 및 권리 정리 예상 비용을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 3억 9천만원 ~ 4억 5천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 관련 전문가 상담을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.