나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4055 [1] 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 106 7동 206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 "대동초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물 (통칭 "신흥주공연립" 제7동 제2층 206호, 전유면적 : 67.90㎡)로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브위 스페니쉬 기와지붕 3층 건물내 2층 206호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 세장형의 토지로서, 연립주택부지(신흥주공연립 주택재건축정비사업 진행부지)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<106번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경관녹지(저촉), 교통광장(저촉), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(주)3-3)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(집)2-4)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(조치원대동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(조치원대동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(신흥주공연립 주택재건축 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역((국도1호선 조치원구간) 세종특별자치시고시 제2020-341호)에 지정되어 있음. <106-3번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경관녹지(저촉), 교통광장(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(조치원대동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(신흥주공연립 주택재건축 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역((국도1호선 조치원구간) 세종특별자치시고시 제2020-341호)에 지정되어 있음.

공부와의 차이

본건 집합건물등기사항전부증명서에는 대지권의 목적인 토지의 표시가 '신흥리106 면적: 15,383㎡' 으로 기재되어 있으나 신흥리 106번지 토지대장 등 각 토지공부에는 106번지는 분할되어 그 면적이 15,250㎡으로 기재되어 있음. 신흥리106번지에서 분할된 신흥리 106-3번지(면적 133㎡)의 토지등기사항전부증명서 갑구에는 여전히 연기군 조치원읍 신흥리 106번지(행정구역명칭변경전 구주소)상 연립주택의 소유권대지권으로 기재되어 있는바, '구분건물감정평가명세표'에는 신흥리 106번지와 106-3번지의 토지등기사항전부증명서를 기준으로 대지권의 목적인 토지의 표시를 기재하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람. 대지권의 목적인 토지의 면적 합 15,383㎡은 본건 건축물대장 총괄표제부상 주공연립주택단지의 대지면적 15,250㎡과 차이가 있음을 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건은 ‘신흥주공연립 주택재건축 정비구역’내 위치한 부동산에 대한 경매사건으로서, 조사당시에 세종특별자치시 담당자 및 조합사무실 유선통화를 통하여 ‘최초사업시행인가’후 ‘정비계획변경에 따른 사업시행변경인가’를 진행중인 단계로서 ‘관리처분계획인가’ 전단계로 조사되었으나, 경매참여시 경매진행시기에 따라 주택재건축 진행단계는 별도 확인하시기 바람. 다. 본건은 주택재건축사업이 진행중인 사업지 내 부동산에 대한 경매사건으로서, 각 경매진행시점에 따라 매도청구대상 여부 및 조합원지위승계(조합원 일부 지위승계포함) 가능 여부, 수분양권 유무, 분담금의 정도 등은 필히 해당조합 질의 및 관련사업 법률 전문가 등의 자문 후 경매에 참여하시기 바람. 라. 본건은 정비구역내에 지정된 부동산으로서, 정비사업 특성 및 주위환경상 정비사업의 계획 및 절차, 규제, 시장상황, 주변 대규모 공공택지 조성사업의 유보·진행 등에 따라 가치가 유동적인바, 경매 참여시 관련사항을 확인하시고 이에 유의하시기 바람. 마. 본건은 경매목적의 감정평가로서 종전자산평가 또는 매도청구를 위한 평가와는 평가목적, 관련법령 등에 차이가 있어, 이용상황 확정 및 평가방법적용 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있고, 본건 평가서는 평가(경매)목적이외의 용도로 사용할 수 없음에 유의하시기 바람.

물건 비고

본 건은 '최초사업시행인가' 후 '관리처분계획인가' 전단계로 조사되었으나, 경매참여시 경매진행시기에 따라 주택재건축 진행단계는 별도 확인 요함(첨부된 26. 3. 24.자 사실조회회신서 참조)
각 경매 진행 시점에 따라 매도청구대상 여부 및 조합원지위승계 가능 여부, 수분양권 유무, 분담금의 정도 등은 해당 조합 질의 및 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경4055 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 106 7동 206호

건축물: 연립주택 (주공연립 7동 206호)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 위 스페니쉬 기와지붕 3층 건물 내 2층

건물 사용승인일: 1984년 09월 29일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 235,000,000원

토지면적: 133.43㎡ (약 40.36평) - 토지 지분 133.433㎡

건물면적: 67.90㎡ (약 20.54평) - 건물 지분 67.9㎡

전용면적: 67.90㎡ (약 20.54평)

단지 대지면적: 15,250㎡ (총괄표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 '대동초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

신흥주공연립 주택재건축 정비구역 내에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

단지까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 주변에 '대동초등학교'가 소재하여 교육 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 경관녹지, 중점경관관리구역 등에 지정되어 있습니다.

* 상업 및 편의시설은 조치원읍 중심 시가지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 총 권리채권액은 약 436,967,927원입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 경매의 채권자인 신한은행의 근저당(2025.12.23)은 본 경매 개시로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 인해 기존의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재된 사항은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김동은

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 김동은 임차인은 보증금 5천만원이 있으나, 등기부상 전세권 설정(을5)이 말소되었고, 대항력도 없는 것으로 파악되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건(연립주택, 67.90㎡)과 유사한 최근 매매 사례들을 분석한 결과는 다음과 같습니다.

강람빌라 (다세대, 48.96㎡, 1990년식): 2026년 4월, 45,000,000원

무궁화빌라 (다세대, 46.89㎡, 1992년식): 2026년 4월, 67,000,000원

신흥연립 (연립, 70.42㎡, 1982년식): 2026년 5월, 65,000,000원

제공된 JSON 데이터 상의 매매가는 본건의 감정가(235,000,000원) 대비 낮은 수준을 보입니다. 이는 재건축 예정 구역이라는 점, 또는 특정 거래의 특수성 때문일 수 있습니다. 본 건은 재건축 사업의 잠재적 가치 상승 요인이 고려된 감정가로 판단됩니다.

4.2. 공급/수요 동향

본건이 위치한 신흥주공연립은 재건축 사업이 진행 중인 구역입니다.

재건축 사업은 주거 환경 개선을 목표로 하며, 완료 시 주거 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 사업 진행 단계(최초사업시행인가 후 관리처분계획인가 전)상 사업 완료까지 시간과 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 연립주택 단지의 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

주변 근린생활시설 및 조치원읍 중심 시가지의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 대동초등학교 (남서측 인근)

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 사업 리스크

사업 진행 단계의 불확실성: 사업 진행 지연, 계획 변경, 사업 무산 등의 가능성이 존재합니다.

조합원 지위 승계 및 분담금: 경매 시점에 따라 매도청구 대상 여부, 조합원 지위 승계 가능 여부, 수분양권 유무, 추가 분담금 규모 등이 확정되지 않아 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 해당 조합에 직접 문의하여 상세 내용을 확인해야 합니다.

가치 변동성: 정비사업 진행 상황, 규제, 시장 상황 등에 따라 부동산 가치가 유동적일 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 및 명도 리스크

임차인 김동은은 대항력이 없으며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 리스크

토지 공부와의 차이: 등기부와 토지대장 간의 면적 및 지번 표시에 일부 차이가 있습니다. 경매 진행 시 참고 자료로 활용해야 하며, 실제 권리 행사에는 큰 지장이 없을 것으로 보이나, 이는 면밀한 확인이 필요합니다.

건축물 노후화: 1984년 사용승인된 건물로, 재건축 전까지는 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 조치원읍 신흥리에 위치한 주공연립 재건축 구역 내 연립주택입니다.

감정가는 235,000,000원이며, 재건축 사업의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다.

하지만, 재건축 사업의 진행 단계가 초기여서 사업 완료까지 시간과 추가 비용(분담금)이 발생할 수 있으며, 사업 자체의 불확실성도 존재합니다.

따라서 본 물건은 재건축 사업의 진행 과정을 면밀히 주시하고, 조합과의 적극적인 소통을 통해 예상되는 분담금 및 사업 계획을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

세종시 개발 지역 내 재건축 사업지: 신흥주공연립 재건축 사업 완료 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다.

양호한 입지 및 교통: 대동초등학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 좋습니다.

권리관계 명확: 본 경매로 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 재건축 사업의 미래 가치를 반영했을 때, 현재 감정가는 잠재력 대비 합리적인 수준으로 평가될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 235,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보(강람빌라, 무궁화빌라, 신흥연립)는 본건의 감정가보다 현저히 낮은 수준(4500만원~6700만원)을 보입니다. 이는 해당 주택들이 재건축 구역에 포함되지 않았거나, 건축 연식, 면적 등의 차이에 기인한 것으로 보입니다.

본 건은 재건축 사업 진행 단계의 불확실성과 추가 분담금 발생 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 현재 시세보다는 재건축 사업의 미래 가치와 잠재력, 그리고 예상되는 추가 분담금 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 재건축 조합에 직접 문의하여 구체적인 사업 계획, 예상 분담금, 사업 완료 시점 등을 확인한 후, 이를 바탕으로 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 시작으로, 향후 가치 상승분을 고려하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 접근: 감정가 235,000,000원의 80% 선인 약 188,000,000원부터 시작하여, 사업 진행 상황 및 조합과의 협의 내용을 바탕으로 상향 조정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

잠재력 고려: 만약 사업이 원활히 진행되고 추가 분담금이 예상보다 적을 경우, 감정가 수준 또는 그 이상까지도 고려할 수 있으나, 이는 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

최종 권고: 본 물건은 단순 시세 차익보다는 재건축 사업의 성공 가능성과 투자 기간, 그리고 추가적인 자금 투입 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.