나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1261 [1] 충청남도 보령시 대천동 202-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민감정 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 "대남초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위일원은 한내시장일원으로 시장내 점포, 숙박시설 및 단독주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근 중앙로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 서측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 도시지역(대천도시지역), 일반상업지역, 방화지구(2025-01-31)(대천8통방회지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-01-31)(소로2-124)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(충청남도 지정문화재 보호 조례(제3479호))<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역(보령)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 기호 1 일부 지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였는 바, 경매진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

> 기호 2: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 2층 건물로서, - 외 벽: 석재붙임 등 - 내 벽: 벽지 및 타일 등 - 창 호: 새시창호임.

이용상태

1층은 근린생활시설 등 및 2층은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 기호 2 건물 중 건축면적에 포함되지 않는 발코니, 옥탑 부분의 계단실 등은 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-물건 2 옥상 소재 제시외 건물(창고), 발코니, 옥탑부분 계단실 등 각 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경1261 (1)

소재지: 충청남도 보령시 대천동 202-4

용도: 근린주택 (근린생활시설 및 단독주택)

건축연도: 2002년

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 483,507,600원

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 153.96㎡ (약 46.57평)

건물제시외면적: 13.20㎡ (옥상 소재 창고, 발코니, 옥탑부분 계단실 등)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

유동화물건, 대항력있는 임차인 존재.

물건 2 옥상 소재 제시외 건물(창고), 발코니, 옥탑부분 계단실 등은 매각에 포함됨.

등기부채권 총액: 209,080,333원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 "대남초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 일원은 한내시장 지역으로 시장 내 점포, 숙박시설 및 단독주택 등이 혼재하여 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 중앙로변에 시내버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

본건 서측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 다음의 토지이용계획확인서상 규제를 받습니다.

도시지역(대천도시지역), 일반상업지역, 방화지구(2025-01-31), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-01-31) 접합.

또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

토지 등기부상 을1 근저당권(하나은행, 2010-11-23, 160,800,000원)이 말소기준권리입니다.

말소기준권리 이하의 권리(하나은행 근저당권, 충남신용보증재단 가압류, 하나은행 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 별도로 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2010-11-23, 160,800,000원)

소멸 예정 권리: 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리

인수 예정 권리: 없음

3.3. 임차인 현황

* Y

전입일자(사업일자): 1984-01-24

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 있음

비고: 등록된 보증금 및 차임이 없으나, 매우 오래된 전입일자로 인해 주의가 요구됩니다.

* 복

전입일자(사업일자): 2018-02-28

보증금: 6,000,000원, 차임: 500,000원

대항력: 없음

비고:

* 이

전입일자(사업일자): 1968-10-20

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 있음

비고: 등록된 보증금 및 차임이 없으나, 매우 오래된 전입일자로 인해 주의가 요구됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특수물건정보

유동화물건, 대항력있는 임차인.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 상권 특성

본건은 1층 근린생활시설 등 및 2층 단독주택으로 이용 중인 주상복합 건물입니다.

소재지는 한내시장 일원이라는 점을 고려할 때, 상권 내 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 근린주택과 직접 비교하기 어려운 주거용 건물 데이터입니다.

- 궁전빌A동 (2002년식 연립, 124.53㎡ 전용): 2026년 4월 200,000,000원에 거래.

- 공원빌라 (2002년식 연립, 78.34㎡ 전용): 2026년 4월 80,000,000원에 거래.

- 대지 (1989년식 연립, 55.26㎡ 전용): 2026년 4월 30,000,000원에 거래.

위 시세들은 주거용 부동산의 거래 가격으로, 본건과 같은 근린주택의 가치와는 차이가 있을 수 있습니다. 본건의 감정가는 483,507,600원으로, 이는 상업적 이용 가능성을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본건 인근에 한내시장이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

"대남초등학교"가 인근에 소재하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5.2. 교통편의성

북측 중앙로변 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

Y (1984년 전입) 및 이 (1968년 전입) 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

이는 일반적인 임대차 계약과 다른 특수한 상황일 수 있으며, 낙찰 후 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 법률 전문가와의 상담을 통해 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 법규 및 규제

본건 토지는 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 재개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 보령시 대천동의 시장 인근에 위치한 근린주택으로, 상업지역에 속하여 상가 및 주택으로서의 복합적인 가치를 지니고 있습니다. 감정가는 483,507,600원이며, 주변 주거용 빌라 시세 대비 높은 편이나 이는 상업용 건물의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

권리상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 두 가구(Y , 이 )의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 잠재적 리스크 요인이므로 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시장 상권에 위치하여 풍부한 유동인구 및 상업적 가치 기대.

* 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능한 복합 용도.

* 대남초등학교 인근으로 교육 환경도 양호.

* 모든 권리사항이 말소되는 권리 분석상 깨끗한 물건.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 그리고 직접적인 비교가 어려운 주변 빌라 시세 등을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 제공된 주변 빌라 시세는 본건과 직접적인 비교 대상이 아니므로, 감정가 483,507,600원을 기준으로 잠재적 리스크를 반영한 입찰가 산정을 추천합니다.

적정 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 386,806,080원 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

주변 혐오시설 정보는 외부 지도 서비스 및 검색사이트 이용이 제한되어 분석되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.