나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504132 [1] 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 3층356호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "늘봄초등학교" 동측 인근에 위치하는 주거용오피스텔로서, 주변은 대단위 아파트단지, 근린공원, 대로변 상업시설 등이 혼재하는 업무 및 상가지대로 제반 주위환경은 양호시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장(BRT포함) 등 제반 교통이용편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제3층 제356호로, (사용승인일자: 2014.05.09) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 새시 창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 평탄한 장방형 토지로서 업무시설(오피스텔), 판매시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 광로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도담동 660 :일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도담동 661 :일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 도담동 662 :일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경504132 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 3층 356호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 92,000,000원입니다.

토지면적은 7.82㎡ (약 2.37평)이며, 토지 지분 면적 또한 7.817㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물면적은 24.03㎡ (약 7.27평)이며, 건물 지분 면적은 24.026㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "늘봄초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대단위 아파트단지, 근린공원, 대로변 상업시설 등이 혼재하는 업무 및 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장(BRT 포함)이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의성이 뛰어난 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

말소기준권리는 2023년 10월 31일에 접수된 주식회사제이엠캐피탈대부의 근저당권(을7, 금60,000,000원)입니다.

이하의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

- 주식회사우리인베스트대부 근저당권 (을8, 금7,500,000원, 말소)

- 국민건강보험공단 압류 (갑5, 말소)

- 주식회사우리인베스트대부 임의경매개시결정 (갑8, 7,500,000원, 말소)

- 세종특별자치시 압류 (갑9, 말소)

- 세종특별자치시 압류 (갑10, 말소)

매각으로 인해 본건의 소유권에 영향을 미치는 제한물권은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인현황

* 김보람: 보증금 0원, 차임 0원. 전입/사업일자 2023-11-16. 대항력 없음.

* 유한회사퍼스트인임학수: 보증금 0원, 차임 0원. 전입/사업일자 2024-04-11. 대항력 없음.

현재 파악된 임차인들은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 67,500,000원 (주식회사제이엠캐피탈대부 근저당 60,000,000원 + 주식회사우리인베스트대부 근저당 7,500,000원)

1.3. 상권분석

토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재한 토지(도담동 660, 661, 662)는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 토지는 업무시설, 판매시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 본건은 해당 용도로 활용되고 있습니다. 광로, 중로 등 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

주변 상권

건물은 대로변 상업시설과 대단위 아파트단지가 인접해 있어 유동인구가 많고 배후 수요가 탄탄한 지역입니다. 이는 오피스텔의 임대 및 시세 안정성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형마트, 병원 등 정보는 추가 확인 필요)

교통

단지 인근 BRT 포함 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설

"늘봄초등학교"가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않는 점은 있으나, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자에게 부담은 되지 않습니다. 다만, 명도 절차가 진행될 수 있습니다.

* 건축물 현황: 본건은 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일자는 2014년 5월 9일로 준공 후 약 10년이 경과된 건물입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 세종시 도담동의 핵심 상업 및 업무지구에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 다양한 편의시설 접근성을 자랑합니다. 권리분석상 특이사항 없이 모든 권리가 말소되는 물건으로, 낙찰 후 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 주변의 풍부한 배후 수요는 안정적인 임대 수익을 기대하게 합니다. 감정가 대비 최근 실거래가 분석이 중요한 판단 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 중심 상업지구 입지로 미래가치 상승 기대.

* BRT 등 대중교통 이용이 매우 편리하여 직장인 임대 수요 풍부.

* 권리관계가 명확하고 인수하는 권리가 없어 명도 리스크 최소화.

* 대규모 아파트단지와 상업시설 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물(세종한신휴시티) 내 유사 면적(약 24㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 5일: 80,000,000원 (7층)

* 2026년 5월 12일: 70,000,000원 (7층)

본건은 3층에 위치하고 있으며, 감정평가액은 92,000,000원입니다.

최근 실거래가 최고가(80,000,000원)와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 7층의 실거래가를 고려하면 3층의 적정 시세는 80,000,000원 내외 또는 그 이하일 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

본 건의 예상 입찰가는 89,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.