나이스옥션 법원경매 안산 2025타경963 [1] 경기도 시흥시 배곧동 221 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층비-129호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 "생명공원"동남측에 위치하며 주위는 본건과 유사한 용도의 주상복합건물, 아파트단지, 각종상가 등이 소재하는 배곧중심상가지역임.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 배곧중심상가지역으로 교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층의 판매시설용도의 건물임. -외벽:석재붙임 및 강화유리 -내벽:몰탈위 페인팅 마감 -창호:샷시창

이용상태

현재 공실상태로 내부에는 책상,의자,책장 등 집기류가 있음.

설비내역

급배수,위생,승강기,소화설비,주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

방형의 주상복합건물부지로 주위 및 접면도로와는 등고 평탄함.

인접 도로상태등

광로3류, 대로1류, 중로1류 등의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역 지구단위계획구역 광로3류(폭40-50미터:접함) 대로1류(폭35-40미터:접함) 중로1류(폭20-25미터:접함) 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률> 과밀억제권역<수도권 정비계획법> *토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경963 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 221 시흥배곧씨2호반써밋플레이스 208동 1층 비-129호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 판매시설용도 건물

토지면적: 12.46㎡ (약 3.77평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.98㎡ (약 9.67평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 480,000,000원

작성일: 2026년 09월 15일

물건종류: 집합건물 (판매시설)

건축물 총괄표제부 요약:

시흥배곧 C2 호반 써밋플레이스, 주상복합 건물로 공동주택(아파트) 및 판매시설이 포함되어 있으며, 대지면적은 33,915.4㎡, 연면적은 170,111.67㎡ 규모입니다. 총 주차 대수는 1,581대입니다.

건축물 표제부 요약:

208동, 2층 건물로 판매시설 용도이며, 연면적은 8,599.73㎡, 건축면적은 4,805.68㎡입니다.

전유부 요약:

208동 1층 비-129호 (판매시설)

2.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, "생명공원"의 동남측 인근입니다.

주변은 본 물건과 유사한 용도의 주상복합건물, 아파트 단지, 다양한 상가들이 밀집한 배곧 중심상가지역입니다.

3.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 용이하며, 배곧 중심상가지역으로서 교통 상황은 전반적으로 양호한 편입니다.

광로 3류, 대로 1류, 중로 1류 등 포장된 도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 방형의 주상복합건물 부지로, 주변 및 접면 도로와 등고 평탄한 상태입니다.

3.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

또한, 상대보호구역(교육환경보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

외국인 등의 주택거래에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (요약)

말소기준권리: 을1 (2024-09-05 접수, 신한은행 근저당, 금510,000,000원)

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 배곧랜드마크피에프브이주식회사 (2019-07-29)

* 소유권이전: 주식회사호반건설 (2022-10-14)

* 소유권이전: 김영선 (2024-09-05, 매매)

* 근저당: 신한은행 (2024-09-05, 금510,000,000원, 말소기준)

* 가압류: 서울보증보험 (2024-09-05, 금138,820,770원, 말소)

* 가압류: 삼성카드 (2025-03-07, 금18,828,333원, 말소)

* 가압류: 롯데카드 (2025-03-10, 금19,293,932원, 말소)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2025-04-14, 금20,605,791원, 말소)

* 가압류: 오릭스캐피탈코리아 (2025-04-14, 금41,303,880원, 말소)

* 임의경매: 신한은행 (2025-11-12, 금437,976,355원)

4.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 748,852,706원

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

4.4. 말소되지 않는 권리

지상권: 없음 (개요, 비고 없음)

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 환경

본 물건이 위치한 배곧 중심상가지역은 다양한 상업시설과 주거 시설이 밀집하여 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 용이한 지역입니다.

"생명공원"이 인접하여 공원을 이용하는 고객층의 흡수도 기대할 수 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 물건은 공실 상태이며, 내부에 책상, 의자, 책장 등 집기류가 그대로 있습니다. 이는 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

5.3. 건물 특성

건물은 철근콘크리트구조의 2층 판매시설이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

5.4. 상권 활성화 가능성

배곧 신도시의 중심 상업 지구에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 상가 밀집 지역의 배후 수요를 바탕으로 활성화 가능성이 있습니다.

대형 병원(시흥배곧서울대병원 예정) 및 복합 쇼핑몰(스타필드 시흥 예정) 등의 개발 계획도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 접근성

차량 이용 시 접근성이 우수하며, 다양한 도로망과 연결되어 있습니다.

대중교통 이용 또한 대체로 양호한 것으로 파악됩니다.

6.2. 편의 및 부대시설

주변 상가 밀집 지역으로 다양한 편의시설(은행, 병원, 식당 등) 이용이 편리합니다.

"생명공원" 인접으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6.3. 교육 및 의료시설

인근에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, 향후 시흥배곧서울대병원 건립 예정으로 의료 접근성도 향상될 전망입니다.

6.4. 주변 혐오시설

물건지 주변으로 특별히 인근에 위치한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 및 명도

현재 공실 상태이며 내부에 집기류가 잔존하고 있어, 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 유동화 물건

'유동화 물건'이라는 특이사항은 일반 경매 물건과 다른 절차나 고려사항이 있을 수 있음을 시사합니다.

7.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액(748,852,706원)이 감정가(480,000,000원)를 상당히 초과하고 있어, 입찰 경쟁 시 가격 판단에 신중해야 합니다.

7.4. 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 예상치 못한 권리관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 중심상업지역에 위치한 1층 판매시설로, 배곧 신도시의 개발 호재와 "생명공원" 인접이라는 장점을 가지고 있습니다.

주변 상업 시설 및 주거 단지의 배후 수요를 기대할 수 있으며, 교통 접근성도 양호합니다.

다만, 현재 공실 상태이며 내부에 집기류가 있어 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로 입지 조건은 우수하나, 권리관계 및 물건 상태에 대한 면밀한 사전 조사가 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 배곧 중심상업지역 내 핵심 입지: 풍부한 유동인구와 배후 수요 기대.

* "생명공원" 인접: 쾌적한 환경 및 공원 이용객 흡수 잠재력.

* 우수한 접근성: 차량 이용이 편리하며, 시흥배곧서울대병원 등 개발 호재와 연계.

* 소형 판매시설: 1층 상가로 소규모 창업이나 임대 수익 창출에 용이.

10. 예상 입찰가

감정가: 480,000,000원

본 물건은 인수되는 보증금(임차인 현황상 0원)이 없습니다.

예상 입찰가 산정 시에는 상기 감정가와 더불어 물건의 현재 시장 가치, 공실 가능성, 명도 가능성, 유동화 물건으로서의 특수성, 그리고 유사 물건의 실제 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 시세 및 경쟁 물건 분석 등 추가적인 시장 조사를 통해 합리적인 입찰가격을 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.