나이스옥션 법원경매 속초 2025타경320 [1] 강원특별자치도 속초시 교동 907-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 교동 소재 '교동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 소규모공동주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

대체로 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 서측으로 로폭 약6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서 외 벽 : 페인팅마감 내 벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감 창 호 : 스텐샷시 등의 창호임.

이용상태

1층은 근린생활시설로, 지하실은 창고 등으로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'를 참조하되, 본건 건물의 종물 및 부합물로 판단됨.

공부와의 차이

본건은 귀 제시목록 및 일반건축물대장상 근린생활시설 및 주택으로 등재되어 있으나, 현황 1층은 근린생활시설, 지하실은 창고 등으로 이용 중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 '미상'임. 2) 본건은 일반건축물대상상 '위반건축물'로 표시되어 있으며, 속초시청에 문의 결과 창고의 무단증축 등의 사유로 위반건축물로 등재된 것으로 조사됨.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2는 일반건축물대장상 '위반건축물'(위반사유-창고 무단증축)로 표시되어 있으며, 지하층은 주택으로 기재되어 있으나 현황은 창고로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 속초지원 2025타경320 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동명새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 속초시 교동 907-10 (신주소: 강원특별자치도 속초시 만천7길 19-20)

용도: 근린시설

감정가: 327,729,120원

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

토지지분: 169㎡ (약 51.12평)

건물면적: 232.32㎡ (약 70.24평)

건물지분: 232.32㎡ (약 70.24평)

건물 제시외면적: 16.50㎡

건축물구조: 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건

주요용도: 1층 근린생활시설, 지하층 창고 (일반건축물대장상 주택으로 기재)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

제시외 건물 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 교동 소재 '교동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본건의 서측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만), 가축사육제한구역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 4월 12일 동명새마을금고 근저당권 (130,000,000원)

이후 권리:

* 주식회사부광이엔지 근저당권 (2023.11.07, 183,000,000원)

* 신용보증기금 가압류 (2025.09.11, 293,600,000원)

* 동명새마을금고 임의경매 (2025.12.22, 101,387,130원) - 본 건

* 속초세무서장 압류 (2025.12.30)

* 속초시 압류 (2026.03.24)

* 국민건강보험공단 압류 (2026.01.07)

3.2. 말소되지 않는 권리

* 지상권개요: 정보 없음. (현황 조사 필요)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (현황 임차인이 없을 가능성이 높으나, 실제 명도 시 점유자 확인 필요)

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 약 606,600,000원 (본 경매 사건 채권액 외 다수 채권 존재)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 환경

본 건물은 1층 근린생활시설, 지하층은 창고로 사용 중이며, 주위는 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있음. 상업 시설로서의 가치는 주변 시세 및 건물 상태에 따라 달라질 수 있음.

4.2. 상업적 가치

주택 및 상가 혼용 지역으로, 지역 커뮤니티를 대상으로 하는 근린생활시설로서의 활용 가능성이 있음. 다만, 위반건축물 등재로 인한 제약 및 신축 비용 발생 가능성 고려 필요.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 교동초등학교가 남동측 인근에 위치함.

5.2. 편의시설 및 기타

* 주변에 주택 및 상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

* 다이소 속초교동점이 인근에 위치함.

* 청초호, 속초 해수욕장 등 관광지가 차량 이동 거리에 있음.

5.3. 혐오시설

* 주변에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 발견되지 않았음. 다만, 속초시 하수처리장 및 쓰레기 소각시설 등이 시 외곽 지역에 위치할 수 있으므로, 구체적인 위치는 별도 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 위반 사유는 '창고 무단증축'임.

* 지하층은 공부상 주택으로 기재되어 있으나, 현황은 창고로 사용 중임.

* 이로 인해 건물 사용에 제한이 있을 수 있으며, 원상복구 또는 이행강제금 부과 등의 추가 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 제시외 건물

* 제시외 건물(16.50㎡)이 포함되어 매각됨.

6.3. 공부와의 차이

* 건축물대장상 근린생활시설 및 주택으로 등재되어 있으나, 현황은 1층 근린생활시설, 지하층 창고로 이용 중임.

7. 종합 의견

본 물건은 속초시 교동에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물 일괄 매각 대상임. '교동초등학교' 인근 주택 및 상가 혼용 지역에 위치하여 기본적인 접근성과 생활 편의성은 양호한 편임. 그러나 '위반건축물' 등재 및 공부와의 현황 차이(지하층 용도)가 주요 리스크 요인으로 작용하고 있음. 또한, 다수의 채권이 등기되어 있어 철저한 권리 분석이 필수적이나, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 임차인 현황상 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 명도 부담은 적을 것으로 보이나, 점유자 확인은 필요함.

8. 투자 포인트

* 속초시 교동 지역의 근린생활시설 및 상가 투자 기회.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

* 인근에 학교 및 주거 시설이 혼재하여 지역 기반 수요 기대.

* 위반건축물 문제 해결 시 건물 활용 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 327,729,120원입니다.

인수되는 보증금 부담이 없는 점은 긍정적이나, 위반건축물 등재로 인한 복구 비용 및 이행강제금 발생 가능성이 주요 변수입니다. 따라서, 입찰 시에는 아래 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 위반건축물에 대한 원상복구 비용 및 예상 이행강제금 산정.

* 건물 활용 계획에 따른 잠재적 수익성 분석.

* 향후 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례 비교.

* 감정가 대비 보수적인 접근 (예: 감정가의 80% ~ 95% 범위에서 입찰가를 설정하되, 실제 예상 비용을 차감하여 결정).

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 위반건축물에 대한 구체적인 해소 방안과 비용을 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.