나이스옥션 법원경매 원주 2025타경21118 [1] 강원특별자치도 원주시 태장동 1720-48 뉴스테이아파트 104동 4층411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 소재하는 '원주태장농공단지' 북측 인접하여 위치하며, 대상물건 주위는 농공 단지지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층중 4층 411호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감. 창호 : 샷시이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 평지로서 '아파트부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 남측으로 로폭 약10미터의 아스팔트 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 일반공업지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행 안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ 군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립 시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> (2) 일반공업지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행 안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ 군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수 계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

대상물건 대지권의 목적인 기호(1)(2)는 공부상 '임야, 공장용지' 이나, 현황은 '대' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 대상물건은 2024.8.8 주택과-26270호에 의거 위반건축물로 등재되어 있음.(행위허가(신고)위반)

물건 비고

대지권의 목적인 기호(1),(2)는 공부상 임야, 공장용지 이나 현황은 대임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경21118 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 태장동 1720-48 뉴스테이아파트 104동 4층 411호

용도: 아파트

건물명: 뉴스테이아파트

동/호수: 104동 4층 411호

사용승인일: 2014년 10월 31일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 5층 중 4층

전용면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

분양면적: 제공된 정보에 분양면적 정보는 명확히 기재되어 있지 않으나, 일반적인 아파트의 경우 전용면적보다 넓게 책정됩니다.

토지면적 (토지 지분): 52.88㎡ (약 16.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 56,000,000원 (5천6백만원)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 (특수물건정보 포함)

주의사항: 대지권의 목적인 기호(1),(2)는 공부상 임야, 공장용지이나 현황은 대임.

위반건축물: 2024년 8월 8일자 주택과-26270호에 의거 위반건축물로 등재되어 있음 (행위허가(신고) 위반).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 소재하며, '원주태장농공단지' 북측에 인접하여 위치합니다. 물건 주위는 농공 단지지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 단지 내 포장도로를 이용하여 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로에 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 9월 13일 접수된 주식회사우리인베스트대부의 근저당권입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 30,000,000원입니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다는 구체적인 정보는 없습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보에 따르면 별도의 임차인 정보가 확인되지 않아 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

원주태장농공단지 인근에 위치하여 공업 지역의 특성을 가지며, 주변 주거 환경은 아파트 단지 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 개발 계획 및 주변 영향

뉴스테이아파트가 소재한 태장동 지역은 군사시설 부지 개발, 캠프롱 시민공원 조성, 산업단지 및 문화시설 건립 등 다양한 개발 사업이 추진되면서 활기를 되찾고 있습니다. 특히 태장2동은 도시재생사업을 통해 '환대산업 특화마을'로 조성될 계획이며, 이는 지역 경제 활성화 및 경쟁력 강화에 기여할 것으로 기대됩니다. 다만, 과거에는 군부대 부대가 많아 도심과 단절된 느낌이 있었고, 일부 지역은 술집 등이 많아 환경이 다소 열악하다는 평가도 있었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 단지 정보

뉴스테이아파트는 총 4개동, 200세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 72대입니다. 단지 내 복리시설로 관리사무소와 어린이놀이터가 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

대상 물건으로부터 약 68m 거리에 뉴스테이아파트 버스정류장이 있으며, 태장농공단지는 약 356m 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

해당 물건은 2024년 8월 8일자로 행위허가(신고) 위반으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 또는 시정 조치에 따른 추가 비용이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

6.2. 공부와의 차이

대지권의 목적인 토지 기호(1), (2)가 공부상에는 임야, 공장용지로 등재되어 있으나, 현황은 대지로 이용되고 있어 공부와 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 대지권 취득 및 이용에 있어 잠재적인 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 일반공업지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행 안전 제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 준보전산지, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등 다양한 지역지구에 해당됩니다. 특히 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성이 있습니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역이라는 점은 주변 환경에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

6.4. 주변 혐오시설 가능성

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 아파트 인근에 혐오시설이 명시적으로 언급된 내용은 없었습니다. 다만, 토지 이용 계획상 '폐기물매립시설 설치 제한지역'으로 지정되어 있는 점은 해당 지역의 환경적 특성을 고려할 필요가 있음을 나타냅니다. 또한, 태장동 일부 지역은 과거 미군부대와 술집 등이 많아 환경이 좋지 않았다는 평가도 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 태장동에 위치한 뉴스테이아파트 104동 411호로, 감정가는 5천6백만원입니다. 아파트의 전용면적은 60.00㎡(약 18.15평)이며, 토지 지분은 52.88㎡(약 16.00평)입니다. 아파트 자체는 철근콘크리트 구조로 일반적인 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 주변 지역은 농공단지와 인접해 있습니다. 최근 태장동 일대가 도시재생 사업 등으로 개발 호재를 맞고 있는 점은 긍정적입니다. 그러나 본 물건은 위반건축물로 등재되어 있고, 대지권의 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한 및 군용비행장 소음대책구역에 포함된다는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 태장동 지역의 도시재생 사업 및 개발 계획으로 인한 지역 가치 상승 잠재력.

* 농공단지 인근으로 직주근접 수요 발생 가능성.

* 일괄 매각으로 토지 권리 확보 용이.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 동일한 아파트 단지 내 4층의 60㎡ 전용 면적 물건이 2026년 4월 8일에 43,500,000원에 거래되었습니다. 감정가 56,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가는 약 1,250만원 이상 낮은 수준입니다. 위반건축물 등재 및 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 47,000,000원 (4천7백만원)으로 산정합니다. 이는 최근 실거래가 수준을 반영하되, 경매 참여 경쟁률 등을 고려한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.