나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52145 [1] 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 164 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선감정 · 평가일 2026.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 소재 "가좌삼거리" 남측 인근에 위치하며, 주 위는 중·소규모의 공장 및 노변 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지의 부정형 토지를 계단식으로 평탄하게 조성한 토지로서 "상업용 건부지"로 이용중 임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>해당지번 중 411㎡ 전원개발 사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보안관리규정」제10조제11조에 의거 전력·통신· 가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 경량철골구조 기타지붕(판넬)지붕 단층 건으로서, 외 벽 : 징크판넬 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임. 기호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서, 외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 징크판넬 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(2,3) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호(2) : 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음. 기호(3) : 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

기호(2) : 등기사항전부증명서상 "가좌리 164,164-9번지"로 등재되어 있으나, 토지의 합병 (2023.10.31, 164번지로 합병)으로 인하여 현 "가좌리 164번지" 단일 지상에 소 재하는바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 이동이 가능한 컨테이너를 제외한 제시외 건물 등 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경52145 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 164

* 용도: 근린시설

* 감정가: 2,174,268,480원

* 토지면적: 2,502.00㎡ (약 757.05평)

* 토지지분: 2,502㎡ (약 757.05평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 699.52㎡ (약 211.50평) - 건물(2) 99.60㎡, 건물(3) 599.92㎡

* 건물지분: 699.52㎡ (약 211.50평)

* 건물 제시외면적: 75.68㎡ (약 22.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 푸른새마을금고

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인, 선순위 지상권 (물건명세서에 따라 인수 조건)

* 주의사항: 일괄매각. 이동 가능한 컨테이너를 제외한 제시외 건물 등 포함.

2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리 소재 "가좌삼거리" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장 및 노변 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 완경사지의 부정형 토지를 계단식으로 평탄하게 조성한 토지로서, 현재 "상업용 건부지"로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역에 해당하며, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)입니다. 또한, 해당 지번 중 411㎡는 전원개발 사업구역에 포함되어 있으며, 국가지리정보 보안관리규정에 따라 지도 공개가 제한되는 국가기간시설이 포함되어 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 14일 푸른새마을금고의 근저당권 (을15)입니다.

* 선순위 권리:

* 토지 등기부상 2009년 9월 11일 한국전력공사의 구분지상권설정(을1, 을14)이 있으나, 등기부 요약 상 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서 상 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨을 명확히 하고 있습니다. 따라서 이는 매수인이 인수해야 할 권리입니다.

* 임차인 현황:

* (주)다원제이테크: 2022년 11월 22일 사업자등록, 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 김다혜: 대항력 없음. 보증금 및 차임 미상.

* 명소가좌리움(주): 2024년 11월 12일 사업자등록, 대항력 없음. 보증금 및 차임 미상.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 권리 내역:

* 근저당: 푸른새마을금고 (2023.12.14, 15.6억원), 남청주신용협동조합 (2024.02.08, 0.5억원) - 말소 예정

* 가압류: 장동현 (2025.10.29, 약 0.5억원) - 말소 예정

* 임의경매: 푸른새마을금고 (2025.12.18, 약 14.47억원) - 본 경매 사건

* 소유권이전청구권가등기: 김다혜 (2025.12.30) - 말소되지 않고 인수될 수 있습니다. (매매예약)

* 압류: 청주세무서장 (2026.04.08, 징세과) - 말소 예정

* 건물 등기부상 주요 권리:

* 소유권이전: 농업회사법인주식회사중경 (2021.07.08)

* 근저당: 푸른새마을금고 (2023.12.14, 15.6억원) - 말소기준권리

* 가압류: 장동현 (2025.10.29, 약 0.5억원) - 말소 예정

* 임의경매: 푸른새마을금고 (2025.12.18, 약 14.47억원) - 본 경매 사건

* 소유권이전청구권가등기: 김다혜 (2025.12.30) - 말소되지 않고 인수될 수 있습니다. (매매예약)

* 압류: 청주세무서장 (2026.04.08, 징세과) - 말소 예정

* 특수 물건 정보: 공동담보, 대항력 있는 임차인, 선순위 지상권 (인수 조건).

4. 상권분석

상권분석

* 본건은 "가좌삼거리" 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 있습니다.

* 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주변 상권은 개발 초기 단계이거나 혼합형 상권으로 파악됩니다.

* 근린생활시설로서 지역 주민 및 인근 공장 근로자를 대상으로 한 소규모 상권 형성이 가능합니다.

* 해당 지역은 전원개발 사업구역으로 지정된 부분이 있어, 향후 지역 개발 잠재력 또한 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 공장 및 농경지가 혼재하므로 이에 대한 환경적 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 가좌삼거리를 중심으로 주변 지역과의 연결성이 있습니다.

* 편의시설: 노변 근린생활시설이 있어 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 쇼핑몰이나 종합병원 등은 인근 주요 도심지로 이동해야 할 수 있습니다.

* 교육: 주변 지역의 학군 정보는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 조용한 전원 및 농경지 환경과 더불어 중소규모 공장 및 근린시설이 혼재하여, 복합적인 주거 및 상업 환경을 이룹니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 선순위 지상권 인수: 물건명세서 상 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수되는 것으로 명시되어 있어, 이는 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다. (등기부상 말소 기재와 상이하므로 반드시 확인 필요)

* 대항력 있는 임차인: (주)다원제이테크는 대항력이 있으며 보증금 및 차임이 미상입니다. 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 명도 절차에 따라 추가 비용이 발생하거나 명도가 지연될 가능성이 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기(김다혜): 매매예약으로 인한 가등기가 말소되지 않고 인수될 수 있어, 향후 소유권 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 전원개발 사업구역 지정 및 지도 공개 제한 구역 포함은 향후 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 이동 가능한 컨테이너 외 제시외 건물은 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 건물 전체의 임대 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 공실 위험 또는 임대료 수입 예측에 불확실성이 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 남이면 가좌리에 위치한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 중소규모 공장, 농경지 등과 혼재된 지역적 특성을 가지며, 가좌삼거리 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다. 근린생활시설로서의 용도성을 가지고 있으며, 대지 면적 대비 건물 면적이 적절하게 배치되어 있습니다.

다만, 선순위 지상권 인수, 대항력 있는 임차인 존재, 소유권이전청구권가등기 등 권리 관계가 복잡하여 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 또한, 제시외 건물 포함 여부 및 토지 이용 제한 사항 등도 신중하게 고려해야 합니다. 투자 가치는 해당 지역의 개발 가능성, 권리 관계 해소 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 지역 내 근린생활시설로서의 수요: 인근 공장 근로자 및 지역 주민을 대상으로 한 상가로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획 고려: 전원개발 사업구역 지정 등 향후 개발 잠재력을 고려한 장기적 관점에서의 투자 가치를 탐색할 수 있습니다.

* 상대적으로 넓은 토지 면적: 2,502㎡ (약 757평)의 넓은 토지는 향후 증축이나 개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 입찰가 조정 가능성: 복잡한 권리 관계 등으로 인해 경매 참여자가 제한될 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 2,174,268,480원을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 본 건은 복잡한 권리 관계(인수되는 지상권, 대항력 있는 임차인, 가등기 등)와 제시외 건물, 토지 이용 제한 등 리스크 요인이 존재합니다.

* 이에 따라, 이러한 리스크를 감안한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 권리 분석의 최종 확인 내용, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토 후, 예상되는 명도 비용, 권리 인수 비용 등을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.