나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52149 [1] 충청북도 괴산군 불정면 신흥리 671 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 괴산군 불정면 신흥리 소재 "불정면 향촌경로당" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

대체적으로 평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한 구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물 ㉡이 존재하는 것으로 목측되어 개략적 으로 실측사정 평가하였고, 제시외건물이 소재하는 토지 평가시 이에 구애됨 없이 정상적으로 평가하였으니, 경매 진행(입찰)시 소유권관계 등 권리관계의 별도 확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 경량철골구조 위 철판넬지붕 단층건으로서, 외 벽 : 판넬마감 등, 내 벽 : 판넬마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(새싹재배사)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 중 ㉠은 매각포함, ㉡(컨테이너) 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 청주지방법원 2025타경52149 (1)

* 물건소재지: 충청북도 괴산군 불정면 신흥리 671

* 토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

* 건물면적: 197.60㎡ (약 59.77평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 18.00㎡ (단, 제시외 건물 중 ㉠은 매각 포함, ㉡(컨테이너)는 매각 제외)

* 용도: 근린생활시설 (새싹재배사)

* 감정가: 150,151,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협은행주식회사/농업협동조합중앙회로 추정)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 물건은 충청북도 괴산군 불정면 신흥리 소재 "불정면 향촌경로당" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대체적으로 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반 차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 물건의 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한 구역(100M 이내 모든 축종 사육제한구역)에 해당합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2018년 8월 17일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을5, 토지 등기부) 또는 2018년 10월 22일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1, 건물 등기부)으로 판단됩니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 소유권 이전(김원배, 강춘자, 김종태), 근저당(농협은행주식회사), 다수의 가압류 및 압류(농업협동조합중앙회, 농협은행주식회사, 동청주세무서장 등)가 존재합니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존(김종태), 근저당(농협은행주식회사), 다수의 가압류 및 압류(농업협동조합중앙회, 농협은행주식회사, 동청주세무서장 등)가 존재합니다.

* 본 건 임의경매 개시결정은 농업협동조합중앙회에 의해 2025년 12월 22일에 이루어졌으며(사건번호 2025타경52149), 이후 불정농업협동조합의 가압류(2026년 1월 30일)가 있습니다.

* 등기부 채권 총액: 653,132,711원.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-09-11. 대항력 없음.

* 농업회사법인자연웰빙바이오: 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원, 사업자등록 2023-06-01. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-21. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-03. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (단, 제시외 건물 ㉠은 매각 포함, ㉡(컨테이너)는 매각 제외입니다.)

1.3. 상권분석

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* 물건이 위치한 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 및 근린지역입니다. 따라서 상업시설이 밀집한 활성화된 상권으로 보기는 어렵습니다. 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 용도로 활용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 경로당이 위치해 있으나, 대형 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역(100M 이내 모든 축종 사육제한)으로 지정되어 있어, 축산업과 관련된 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 중 ㉡(컨테이너)는 매각에서 제외됩니다. 또한, 소유자 미상의 제시외 건물 ㉡이 소재하는 것으로 보이며, 이에 대한 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다. 이는 명도 및 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재까지 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지와 임야가 혼재된 지역의 특성상, 잠재적인 환경적 요인(예: 농약 살포, 악취 등)은 고려해야 합니다.

* 법적 검토 필요: 소유자 미상의 제시외 건물 ㉡에 대한 법적 검토 및 처리가 경매 진행 및 입찰 전에 필수적으로 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 충청북도 괴산군 불정면 신흥리에 소재한 근린생활시설(새싹재배사)로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 사건입니다. 현재 감정가는 150,151,000원입니다. 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

그러나 제시외 건물 ㉡(컨테이너)가 매각 제외 대상이며, 소유자 미상의 제시외 건물 ㉡에 대한 별도 확인 및 법적 검토가 필요한 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 가축사육제한구역이라는 점도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 실사용 목적(예: 농업 관련 시설, 작업장 등)으로 접근하는 것이 상대적으로 안정적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 향후 지역 개발 가능성 또는 특정 용도로의 활용 가능성을 고려한 장기적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 150,151,000원

본 물건은 제시외 건물에 대한 명확한 처리 및 법적 검토가 필요하고, 지역적 특성상 투기적 가치보다는 실용적 가치에 중점을 두는 것이 합리적입니다. 또한, 주변 시세, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 90% 수준으로, 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.