나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51054 [1] 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1031 뜨란채아파트 1011동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 봄내감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 소재 "성원초등학교" 북동측 인근에 위치하는 "뜨란채아파트 제1011동 제7층 제704호"로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고, 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층 건중 7층 704호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창 호 : 플라스틱샤시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 인근 공도로 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한), 상대보호구역 (상대보호구역), 절대보호구역(절대보호구역), 중점경관관리구역(2024-08-29)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 일반 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51054 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 1031 뜨란채아파트 1011동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 293,000,000원

토지면적: 60.36㎡ (토지 지분: 60.363㎡) (약 18.26평)

건물면적: 84.94㎡ (건물 지분: 84.94㎡) (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 춘천철원화천양구축산업협동조합 (채권 내용: 196,800,000원 근저당, 162,990,230원 경매 신청)

1.2. 아파트 정보

아파트명: 춘천뜨란채아파트

사용승인일: 2006년 4월 25일

총 동수: 11개동

총 세대수: 714세대

최고층: 15층

본건 위치: 1011동 7층 704호

1.3. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 15층 건물 중 7층

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등

창호: 플라스틱 샤시 창호

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등

1.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

지역지구: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

도로: 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역

## 2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 소재 "성원초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 공로를 통해 도로망 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 생활 편의시설

단지 인근에 근린생활시설 및 성원초등학교가 위치하고 있으며, 도보 이용 가능한 거리에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있습니다. (검색 결과: 투탑시티(CGV 입점), 이마트에브리데이 춘천석사점, 스무숲공원 등 인접)

2.4. 자연 환경

단지 서측에 대형 공원인 스무숲공원과 연결되어 있으며, 인근에 스무숲솔빛공원도 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

## 3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 변동: 대한주택공사(보존) → 황무근(이전) → 안재민(매매 이전)

* 말소기준권리: 을7 근저당 (춘천철원화천양구축산업협동조합, 2021.03.22. 접수, 196,800,000원)

* 기타 권리:

* 을8 근저당 (권오준, 13,000,000원) - 말소

* 갑5 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑9 임의경매 (춘천철원화천양구축산업협동조합, 162,990,230원) - 말소 (본건 경매의 근거)

* 등기부 채권 총액: 209,800,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음

* 기타 특별한 사항 없음 (물건명세서상)

## 4. 상권분석

춘천시 퇴계동은 춘천시의 주요 주거 지역 중 하나로, 본건 아파트 단지는 생활 편의시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다. 인근에 다양한 상업시설(이마트 에브리데이, 투탑시티 등)과 문화시설(CGV)이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 성원초등학교, 대룡중학교 등이 인접하여 학군 또한 양호한 편입니다.

## 5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설, 이마트 에브리데이, 투탑시티(CGV, 쇼핑몰) 등을 통해 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

단지 바로 앞에 성원초등학교가 있으며, 대룡중학교 등 교육 시설이 인접하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 의료 시설

인근에 각종 병원이 밀집해 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

5.4. 녹지 및 휴식 공간

단지 서측의 스무숲공원 및 스무숲솔빛공원 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.5. 단지 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지상 2대) 등이 갖추어져 있습니다.

## 6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 점유 여부 및 임대차 관계가 불분명하여 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역 등의 지정이 있으나, 일반적인 아파트 거주에는 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 특이사항 및 주의사항 부재: 제공된 정보에서 특별한 주의사항이나 특이사항이 명시되지 않아, 현장 확인을 통해 미확인된 내용이 있는지 점검할 필요가 있습니다.

## 7. 종합 의견

본건 춘천 뜨란채아파트는 춘천시 퇴계동의 우수한 입지 조건과 잘 갖추어진 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 주거 가치를 지닌 물건입니다. 2006년에 준공된 아파트이나, 지속적인 관리와 주변 환경 개선으로 인해 꾸준한 수요를 유지하고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 복잡한 권리 분석 과정이 필요하지 않으며, 임차인 관련 부담이 없어 명도 리스크가 상대적으로 낮다고 판단됩니다.

## 8. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 춘천시 핵심 주거지인 퇴계동에 위치하며, 초등학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 안정적인 권리 관계 : 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 양호한 주변 시세 : 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경 : 공원 인접 및 주변 녹지 공간 확보로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

## 9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보 분석 결과, 동일 면적(84.94㎡) 기준으로 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 6월 27일: 12층, 285,000,000원

* 2026년 6월 16일: 9층, 268,000,000원

* 2026년 6월 10일: 8층, 272,000,000원

평균가: 약 275,000,000원

본건은 7층으로, 최근 고층 거래가 285,000,000원에 형성된 점과 감정가(293,000,000원)를 고려할 때, 7층의 가치를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가

현 시세 및 물건의 장점을 고려하여, 예상 입찰가는 275,000,000원 ~ 285,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 경우, 7층임을 감안하여 280,000,000원 을 초과하지 않는 선에서 입찰을 진행하는 것을 추천합니다.

(참고: 입력된 가격은 만원 단위이며, 본 예상 입찰가 역시 만원 단위입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.