나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59538 [1] 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 8층비823호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단 지, 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 대중교통 사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 제8층 제비823호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 내멱 : 내부인테리어 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비, 스프링클러설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로 및 남동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 84,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경59538 (1)

소재지

경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 8층 비823호

용도

오피스텔

감정가

63,000,000원

토지면적

5. 17㎡ (약 1.56평)

건물면적

18. 35㎡ (약 5.55평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

유OO (유승연)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 아파트 단지, 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북서측으로는 광대로, 남동측으로는 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

임차인 유승연(유 )은 2022년 12월 27일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 84,000,000원, 차임 0원입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 6월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 939,000,000원)입니다.

이후 2024년 8월 14일 접수된 유승연의 주택임차권(84,000,000원)이 등기되어 있으며, 이는 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 임차인이 2022년 12월 27일에 이미 대항력을 갖추었으므로 경매로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

따라서, 신청 채권자 겸 대항력 있는 임차인 유승연의 보증금 84,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 인근에 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 주변으로는 능동초등학교(864m, 도보 약 15분), 푸른중학교, 송산고등학교 등이 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

생활 편의시설로는 노브랜드, GS더프레시, 홈플러스익스프레스, 하나로마트 등이 차량 근거리 또는 도보권 내에 위치하고 있습니다.

교통은 버스정류장이 인근에 소재하며, 주요 도로 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 84,000,000원으로, 경매 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 물건의 실제 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본건 동탄퍼스트빌스타 오피스텔은 현재 감정가 63,000,000원으로 책정되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 84,000,000원을 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 최근 실거래가 자료에 따르면 유사 면적 오피스텔의 거래가는 5,000만원에서 6,500만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가 수준과 유사하거나 약간 상회하는 거래도 있었습니다. 하지만 인수해야 할 보증금이 감정가보다 높다는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

작은 면적의 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업체를 위한 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다. 주변 편의시설 및 교통망이 갖추어져 있어 기본적인 주거 및 상업 환경은 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 63,000,000원이며, 최근 실거래가는 50,000,000원 ~ 65,000,000원 선으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 84,000,000원을 인수해야 하는 중대한 위험이 존재하므로, 입찰가는 보증금 인수 부담을 반영하여 산정해야 합니다.

현 시세 및 인수 부담을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 50,000,000원 수준으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 배당 절차를 면밀히 확인하고, 인수해야 할 잔여 보증금 규모를 정확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.