나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101660 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 695-90 미담채 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양여고사거리" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 가능하며 근거리에 버스정류장 및 지하철1호선 "안양역"이 소재 하는등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물중 5층 503호로서 외벽 : 석재붙임, 벽돌쌓기, 스톤코트 마감등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조) ※ 다락방이 있는 것으로 조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-13) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안양서유치원, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(안양여자중.고등학교, 안양과천교육청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류 (대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률,> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다락방이 있는 것으로 조사됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 안양지원 2025타경101660 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 695-90 미담채 5층 503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 23.55㎡ (약 7.12평)

건물면적: 32.48㎡ (약 9.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양여고사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "안양역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 물건은 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 집합건물로, 소유권 보존 등기(2019.11.26) 이후 공유자 이전, 소유권 변동이 있었으며, 현재는 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리로는 2023년 5월 16일 접수된 수원시의 압류(갑5)가 확인됩니다.

가장 중요한 권리사항은 대항력 있는 임차인 박경민 씨의 주택임차권(을3)입니다. 이는 2024년 1월 2일 등기되었으며, 보증금 242,000,000원, 전입일자 2020년 9월 18일, 확정일자 2020년 8월 4일입니다.

집합건물 등기부 요약상 해당 임차권은 "인수"로 기재되어 있으며, 물건명세서 참고사항에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

경매를 신청한 채권자 역시 임차인 박경민 씨(2025.12.16. 강제경매 개시)로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 4,148,000,000원으로 높게 나타나나, 이는 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 242,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 안양동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, "안양여고사거리"를 중심으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

인근에 학교(안양여자고등학교 등)가 있어 교육 환경이 조성되어 있으나, 본 물건 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 유동인구는 보통 수준일 것으로 판단됩니다.

지역 내 재개발 사업이 일부 추진되거나 검토되고 있는 지역도 있어 향후 개발 가능성을 주목할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 2019년에 신축된 5층 철근콘크리트 경사지붕 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

외벽은 석재붙임, 벽돌쌓기, 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 감정평가서상 다락방이 있는 것으로 조사되었습니다.

인접 토지와 등고평탄한 부정형 토지 위에 건물이 건축되었으며, 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담입니다. 임차인 박경민 씨의 보증금 242,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 상당히 증가할 수 있습니다.

감정평가서에 조사된 다락방의 경우, 공부상 현황과 차이가 있거나 불법 증축 등 문제가 있을 경우 추후 명도나 활용에 제약이 발생할 수 있습니다. (단, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.)

전체 채권 총액이 높은 편이나, 이는 대부분 말소될 권리로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양역 역세권 인근에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 242,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 감정가(236,000,000원)를 초과하는 금액으로, 낙찰 시 인수하는 보증금까지 고려하면 총 지출 비용이 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다. 따라서 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하고, 실질적인 인수 금액을 철저히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다. 다락방의 존재 여부와 활용 가능성도 추가적으로 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

핵심 투자 포인트는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 어떻게 해소할 것인가입니다.

임차인과의 협상 또는 배당 후 잔액 인수 여부 및 금액을 명확히 파악하는 것이 최우선입니다.

물건 자체의 소형 면적(도시형생활주택 원룸형)은 1인 가구나 소형 투자 수요층에게 어필할 수 있습니다.

신축 연도(2019년)와 도심 접근성을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 금액으로 취득 시 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해볼 수 있으나, 현재로서는 인수되는 보증금으로 인해 높은 초기 투자 비용이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 236,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 242,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다.

이는 감정가보다 높은 금액으로, 낙찰자가 인수하는 보증금을 고려하면 총 지출 비용이 감정가를 초과하게 됩니다.

만약 보증금 전액을 인수한다고 가정할 때, 낙찰자가 보증금(242,000,000원)을 지불하고 감정가(236,000,000원) 수준에서 취득하더라도 총 478,000,000원의 비용이 발생합니다.

이는 해당 물건의 시장 가치를 초과할 가능성이 높으며, 수익성 확보가 어려운 상황입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금(242,000,000원)을 제외한 물건 자체의 가치, 그리고 위험 부담을 고려하여 산정해야 합니다.

시세 분석 결과, 유사 면적의 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 매우 보수적인 접근이 필요하며, 잠재적 손실을 감안한 입찰이 불가피합니다.

현 시세 및 낙찰 후 인수 보증금(242,000,000원)을 고려했을 때, 감정가 대비 큰 폭의 할인율을 적용한 입찰가를 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 30,000,000원에서 50,000,000원 사이로 판단됩니다.

이는 낙찰 시 총 지출 비용이 272,000,000원에서 292,000,000원 수준이 될 수 있음을 의미하며, 투자 수익성을 위해서는 더 면밀한 시장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.