나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101680 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1450-10 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 '관양중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평슬래브경사지붕 지상9층 건내 제8층 제801호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중으로 탐문조사됨. (후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 10m, 남측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하며 제반 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 (일부제한구역 모든축종제한), 상대보호구역(관양중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐 교육청에반드시확인요망), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통 정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 주거용 오피스텔로 이용중임
2. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 5. 26.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101680 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1450-10 8층801호

용도: 오피스텔

감정가: 401,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 31.09㎡ (약 9.4평)

건물면적: 80.29㎡ (약 24.3평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 '관양중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적 대중교통상황은 보통시됨.

2.3. 도로상태

서측으로 약 10m, 남측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하며 제반 차량진출입 가능함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 (일부제한구역 모든축종제한), 상대보호구역(관양중학교), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에 관한 허가구역(대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 압류 (안산세무서장, 2022.06.17)

등기부채권 총액: 399,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-09-15. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 399,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-30, 확정일자 2020-10-26. 대항력 없음.

3.3. 기타 권리관계

주택임차권 (박지경, 399,000,000원)은 등기부상 말소 예정으로 확인됨.

물건명세서 상, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.5.26.자)가 제출됨. 이는 HUG 인수조건 변경과 관련됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 '관양중학교' 남측 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

4.2. 상업 시설 현황

부근은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 일반적인 지역 상권 형성. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 '관양중학교' 위치.

* 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등 주거 및 생활 편의시설 접근성 양호.

5.2. 교통

* 차량 진출입 용이.

* 대중교통 이용 편리 (인근 버스정류장 소재).

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본건 주변에 혐오시설이 발견되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, HUG와의 정산 과정에서 발생할 수 있는 잠재적인 변수를 고려해야 함.

6.2. 토지거래 허가 구역 관련 리스크

본건 소재지는 토지거래 허가 구역으로 지정된 이력이 있으나, 오피스텔 용도인 점과 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이 이미 경과하였거나 진행 중인 점을 감안할 때, 매수인이 외국인 등이 아닌 이상 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됨. 다만, 관련 법규 변화 가능성은 상존함.

7. 종합 의견

본건은 안양시 동안구 관양동에 위치한 오피스텔로, 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 강제경매로 진행되며, HUG의 주택임차권이 존재하나 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. HUG 인수조건 변경에 따른 확약서 내용을 면밀히 검토하여 향후 발생할 수 있는 문제점을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경에 따른 명확한 권리관계 정리: 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출하여 매수인의 권리 인수가 없을 것으로 예상되는 점은 투자 시 긍정적인 요인입니다.

* 주거용 오피스텔로서의 수요: 안양시 동안구는 직주근접 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 지역으로, 주거용 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2025년 5월 2일, 6층 오피스텔 80.12㎡)는 32,850만원으로, 이는 현재 감정가(40,100만원)보다 낮은 수준입니다. 건물 사용승인일은 2019년으로 비교적 신축에 해당합니다. 현재 시점(2026년 10월) 기준으로 2025년 5월의 거래 가격을 기준으로 하되, 물가 상승률 및 시장 상황을 고려한 시세 조사가 필요합니다. HUG 관련 보증금 399,000,000원은 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계: 0원

최근 거래가 32,850만원을 기준으로, 현재 시점을 감안하여 보수적으로 접근합니다. 감정가 40,100만원 대비 최근 매매 정보가 낮으므로, 감정가 이하 또는 소폭 상승한 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.